Zniesienie współwłasności nieruchomości – wprowadzenie
Zniesienie współwłasności nieruchomości jest jednym z najczęściej występujących w praktyce zagadnień prawa cywilnego. Dotyczy zarówno byłych małżonków po rozwodzie, spadkobierców po zmarłym członku rodziny, jak i wspólników prowadzących wspólnie inwestycje w nieruchomości. Współwłasność, choć na pierwszy rzut oka wydaje się rozwiązaniem elastycznym i pozwalającym na wspólne korzystanie z majątku, w praktyce często generuje konflikty. Różnice interesów, spory co do sposobu korzystania z rzeczy, nakładów, remontów czy planowanej sprzedaży nieruchomości sprawiają, że ustanowienie i utrzymywanie współwłasności staje się źródłem długotrwałych sporów.
Polskie prawo cywilne wychodzi z założenia, że współwłasność nie powinna być stanem trwałym i że każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia. Podstawą jest tu art. 210 Kodeksu cywilnego, który stanowi:
„Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.” (art. 210 § 1 k.c.)
W artykule omówione zostaną zarówno polubowne (umowne) sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości, jak i postępowanie sądowe, gdy porozumienie nie jest możliwe. Przedstawione zostaną również najważniejsze podstawy prawne, przykłady orzeczeń sądów oraz praktyczne case studies, pokazujące typowe sytuacje, w których dochodzi do podziału majątku.
Podstawa prawna zniesienia współwłasności nieruchomości
Instytucja współwłasności oraz jej zniesienia uregulowana jest w Kodeksie cywilnym (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.), w szczególności w art. 195–221.
Zgodnie z definicją z art. 195 k.c.:
„Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).”
Współwłasność może mieć charakter ułamkowy lub łączny. W praktyce zniesienie współwłasności dotyczy przede wszystkim współwłasności w częściach ułamkowych, gdy każdy współwłaściciel ma określony ułamkowo udział (np. 1/2, 1/4). Współwłasność łączna (np. majątek wspólny małżonków) jest co do zasady przekształcana we współwłasność ułamkową w wyniku określonych zdarzeń (np. rozwodu, ustanowienia rozdzielności majątkowej), a następnie dopiero może być zniesiona.
Kluczowe dla tematu przepisy to w szczególności:
„Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.” (art. 210 § 1 k.c.)
„Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.” (art. 210 § 2 k.c.)
„Zniesienie współwłasności może nastąpić przez:
1) podział rzeczy wspólnej,
2) przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny.” (art. 211–212 k.c. – sens normatywny, przy czym w praktyce przywołuje się ich treść łącznie, wraz z przepisami o sposobach zniesienia współwłasności).
Ponadto, w przypadku nieruchomości, istotne znaczenie ma ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 Nr 43 poz. 296 z późn. zm.), w szczególności przepisy o postępowaniu nieprocesowym dotyczącym zniesienia współwłasności (art. 617–625 k.p.c.), oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
Należy również pamiętać o powiązaniu z regulacjami prawa podatkowego (PIT, PCC, podatek od spadków i darowizn), które mogą mieć istotny wpływ na opłacalność poszczególnych sposobów zniesienia współwłasności.
Współwłasność a prawo do żądania jej zniesienia
Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 210 k.c. każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności w każdym czasie, chyba że to uprawnienie zostało w sposób ważny ograniczone. Oznacza to, że co do zasady nie ma obowiązku pozostawania we współwłasności, jeżeli którykolwiek ze współwłaścicieli uzna, że dalsze jej utrzymywanie jest niekorzystne.
Uprawnienie to ma charakter bezwzględny i nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Mogą oni nie zgadzać się co do sposobu zniesienia współwłasności, ale nie mogą skutecznie sprzeciwić się samemu żądaniu w tym zakresie, o ile nie zawarto wcześniej ważnej umowy wyłączającej to uprawnienie na czas określony.
Możliwość umownego wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności uregulowana jest w art. 210 § 2 k.c., który dopuszcza, aby w drodze czynności prawnej (np. umowy między współwłaścicielami) ustalono zakaz żądania zniesienia współwłasności na okres nie dłuższy niż 5 lat. Zakaz ten może być przedłużany na kolejne okresy, jednak łączny okres zawsze ustala się na maksimum 5 lat jednorazowo.
W praktyce, takie klauzule pojawiają się np. w umowach inwestycyjnych, w których wspólnicy nabywają nieruchomość w celu realizacji wspólnego przedsięwzięcia (budowy, wynajmu), a przedwczesne żądanie zniesienia współwłasności mogłoby zagrozić powodzeniu inwestycji. W typowych relacjach rodzinnych (np. współwłasność odziedziczona w drodze spadku) takie zastrzeżenia pojawiają się jednak rzadko.
Polubowne (umowne) zniesienie współwłasności nieruchomości
Najbardziej korzystnym i rekomendowanym rozwiązaniem jest polubowne zniesienie współwłasności, dokonane na podstawie porozumienia współwłaścicieli. Wówczas współwłaściciele samodzielnie decydują o sposobie podziału, wysokości ewentualnych dopłat i spłat, terminach, a także o uwzględnieniu poniesionych nakładów na nieruchomość.
Kluczowe jest tu zawarcie odpowiedniej umowy, która – gdy dotyczy nieruchomości – wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 k.c. w zw. z art. 210–212 k.c.). Notariusz nie tylko sporządza akt, ale często pełni rolę mediacyjną, pomagając stronom wypracować kompromis.
Podstawowe sposoby umownego zniesienia współwłasności to:
– fizyczny podział nieruchomości (podział quoad corpus),
– przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłat pozostałych,
– sprzedaż nieruchomości i podział ceny (tzw. podział cywilny).
Fizyczny podział nieruchomości (podział quoad corpus)
Fizyczny podział nieruchomości polega na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnych działek (w przypadku gruntów) lub odrębnych lokali (w przypadku budynków), które po zniesieniu współwłasności stają się przedmiotem wyłącznej własności poszczególnych dotychczasowych współwłaścicieli.
Kodeks cywilny przewiduje w art. 211 k.c., że:
„Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.”
Warunkiem dopuszczalności fizycznego podziału jest zatem przede wszystkim jego zgodność z przepisami (np. ustawy o gospodarce nieruchomościami, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) oraz brak nadmiernego uszczerbku dla wartości nieruchomości. W praktyce, w przypadku działek budowlanych, konieczne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny, a podział musi spełniać określone wymogi (minimalna powierzchnia działki, dostęp do drogi publicznej, zgodność z planem).
Przykładowo, nie będzie co do zasady możliwy fizyczny podział małej działki zabudowanej domem jednorodzinnym w taki sposób, aby każdemu współwłaścicielowi przydzielić „po pół domu”, jeśli skutkowałoby to niefunkcjonalnością budynku lub znacznym obniżeniem jego wartości. W takich sytuacjach korzystniejszym lub wręcz jedynym możliwym rozwiązaniem będzie przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych albo jej sprzedaż.
Przyznanie całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych
Drugim, bardzo częstym sposobem zniesienia współwłasności jest przyznanie całej nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, proporcjonalnie do ich udziałów. Podstawą prawną jest tu art. 212 § 1 k.c.:
„Jeżeli zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej nie jest możliwe, rzecz może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.”
Umowa zniesienia współwłasności w takim wariancie powinna w szczególności określać:
– wartość rynkową nieruchomości (najlepiej w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego),
– wysokość spłat przypadających na poszczególnych współwłaścicieli,
– terminy i sposób zapłaty (np. jednorazowo, w ratach, zabezpieczenie hipoteczne),
– ewentualne rozliczenie nakładów (np. remontów, modernizacji), jakie któryś ze współwłaścicieli poniósł na nieruchomość.
W praktyce bardzo często takie rozwiązanie wybierane jest w przypadku byłych małżonków, gdy jedno z nich chce przejąć wspólne mieszkanie i spłacić drugie. Istotne znaczenie ma wówczas możliwość uzyskania finansowania (kredytu) na spłatę.
Sprzedaż nieruchomości i podział ceny (tzw. podział cywilny)
Trzecim wariantem jest wspólna sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej i podział uzyskanej ceny między dotychczasowych współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami. Jest to rozwiązanie szczególnie przydatne w sytuacjach, gdy:
– fizyczny podział nieruchomości nie jest możliwy lub byłby ekonomicznie nieopłacalny,
– żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany przejęciem nieruchomości na własność i spłatą pozostałych,
– współwłaściciele chcą jak najszybciej zakończyć współwłasność i podzielić się środkami pieniężnymi.
Także w tym przypadku konieczne jest zawarcie aktu notarialnego sprzedaży oraz ustalenie zasad podziału ceny, ewentualnego rozliczenia kosztów (np. prowizja pośrednika, koszty notarialne, podatki) i terminu wydania nieruchomości.
Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie porozumieć się co do sposobu zniesienia współwłasności, każdy z nich może wystąpić do sądu z wnioskiem o sądowe zniesienie współwłasności. Postępowanie to ma charakter nieprocesowy i jest uregulowane w art. 617–625 k.p.c.
Zgodnie z art. 617 § 1 k.p.c.:
„W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.”
Oznacza to, że w jednym postępowaniu sąd może nie tylko dokonać zniesienia współwłasności, ale także rozstrzygnąć o:
– rozliczeniu pożytków z nieruchomości (np. czynszów najmu),
– zwrocie nakładów poniesionych przez współwłaścicieli,
– roszczeniach z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości ponad udział.
Sąd, rozstrzygając o sposobie zniesienia współwłasności, kieruje się kolejnością wskazaną w Kodeksie cywilnym oraz zasadami współżycia społecznego i szeroko rozumianą słusznością. W pierwszej kolejności rozważa podział fizyczny, a jeżeli nie jest on możliwy – przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty, a dopiero w dalszej kolejności – sprzedaż (tzw. podział cywilny przez licytację).
Sposoby sądowego zniesienia współwłasności
Sądowe zniesienie współwłasności może przybrać formy analogiczne do umownego podziału, jednak decyzję podejmuje sąd, biorąc pod uwagę całokształt materiału dowodowego oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Sąd może zatem:
– dokonać fizycznego podziału nieruchomości,
– przyznać nieruchomość jednemu z uczestników z obowiązkiem spłaty pozostałych,
– zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty (zazwyczaj w drodze licytacji komorniczej, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o egzekucji z nieruchomości).
O tym, który wariant zostanie zastosowany, decydują m.in.:
– charakter i przeznaczenie nieruchomości,
– możliwości techniczne i prawne podziału,
– sytuacja życiowa i finansowa współwłaścicieli,
– zgłoszone przez nich wnioski (np. wniosek jednego o przyznanie nieruchomości za spłatą).
Przykładowe orzecznictwo dotyczące sposobów zniesienia współwłasności
W orzecznictwie sądów podkreśla się, że fizyczny podział jest zasadniczym i preferowanym sposobem zniesienia współwłasności. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt V CKN 1035/00, stwierdził:
„Zasadą jest zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, a inne sposoby zniesienia współwłasności mogą być zastosowane tylko wtedy, gdy podział rzeczy wspólnej byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.”
Z kolei w postanowieniu z dnia 26 września 2012 r., sygn. akt IV CSK 54/12, Sąd Najwyższy wskazał:
„Przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty jest drugim, po fizycznym podziale rzeczy, sposobem zniesienia współwłasności, a sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej ceny jest rozwiązaniem ostatecznym, stosowanym jedynie wówczas, gdy inne sposoby nie są możliwe lub uzasadnione.”
Orzeczenia te wyznaczają praktyczną hierarchię stosowanych rozwiązań i stanowią ważny punkt odniesienia przy planowaniu strategii procesowej.
Rozliczenia między współwłaścicielami przy zniesieniu współwłasności
Postępowanie o zniesienie współwłasności bardzo często wiąże się z koniecznością rozliczenia różnych roszczeń między współwłaścicielami. Mogą one dotyczyć m.in.:
– nakładów na nieruchomość (remonty, modernizacje, rozbudowa),
– kosztów utrzymania (podatki od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenie),
– pożytków z nieruchomości (np. czynszów najmu, dopłat unijnych),
– korzystania z nieruchomości ponad przysługujący udział (np. wyłączność korzystania przez jednego ze współwłaścicieli).
Podstawę prawną stanowią tu m.in. art. 207 k.c.:
„Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.”
oraz art. 618 § 1 k.p.c., zgodnie z którym:
„W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.”
W praktyce oznacza to, że w jednym postępowaniu można (i warto) dochodzić również roszczeń o zwrot części poniesionych nakładów lub rozliczenie uzyskanych korzyści, co pozwala kompleksowo uregulować wszystkie sporne kwestie.
Case study 1 – remont mieszkania finansowany przez jednego współwłaściciela
Bracia odziedziczyli po rodzicach mieszkanie w udziałach po 1/2. Jeden z nich przez kilka lat zamieszkiwał w lokalu, finansując z własnych środków generalny remont (wymiana instalacji, okien, podłóg). Drugi brat nie partycypował w kosztach i nie korzystał z mieszkania. W pewnym momencie bracia postanowili znieść współwłasność, przy czym mieszkanie miało zostać przyznane bratu, który w nim mieszkał, z obowiązkiem spłaty drugiego.
W takiej sytuacji przy ustalaniu wysokości spłaty należnej drugiemu bratu sąd (lub strony w porozumieniu) powinny uwzględnić nakłady poczynione na nieruchomość przez pierwszego brata. Jeśli remont spowodował wzrost wartości mieszkania, część tego wzrostu, odpowiadająca udziałowi drugiego brata, może zostać wyrównana przez odpowiednie obniżenie spłaty. Jednocześnie jednak należy rozważyć rozliczenie ewentualnego bezumownego korzystania z całej nieruchomości przez jednego współwłaściciela.
Zniesienie współwłasności a wspólność majątkowa małżeńska i podział majątku po rozwodzie
Zniesienie współwłasności nieruchomości bardzo często pojawia się w kontekście spraw rodzinnych, a w szczególności po rozwodzie. Wspólny majątek małżonków w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej ma charakter współwłasności łącznej, która nie jest współwłasnością ułamkową w rozumieniu art. 195 k.c. Dopiero po ustaniu wspólności (np. w wyniku rozwodu) majątek wspólny przekształca się we współwłasność w częściach ułamkowych, a następnie może zostać zniesiony w drodze podziału majątku wspólnego.
Podstawy prawne znajdują się w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (ustawa z dnia 25 lutego 1964 r., Dz.U. 1964 Nr 9 poz. 59 z późn. zm.), w szczególności w art. 31–46. Po ustaniu wspólności stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, co oznacza, że nieruchomości wchodzące w skład majątku wspólnego można dzielić analogicznie jak inne przedmioty współwłasności.
W praktyce podział majątku wspólnego małżonków może obejmować kilka nieruchomości (dom, mieszkania, działki), a strony mogą:
– dokonać umownego podziału majątku (w formie aktu notarialnego, gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość),
– złożyć do sądu wniosek o podział majątku wspólnego, w którym sąd rozstrzygnie o przyznaniu poszczególnych składników, zniesieniu współwłasności, rozliczeniu nakładów itp.
W orzecznictwie podkreśla się, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego możliwe jest jednoczesne zniesienie współwłasności nieruchomości, jeżeli wcześniej małżonkowie nabyli ją do majątku wspólnego, a po rozwodzie stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych. Przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 sierpnia 2012 r., sygn. akt II CSK 752/11, wskazał:
„W postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków sąd może dokonać również zniesienia współwłasności, jeżeli składnik majątku stanowi przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych, powstałej na skutek ustania wspólności ustawowej.”
Zniesienie współwłasności a kwestie podatkowe
Zniesienie współwłasności nieruchomości, choć ma przede wszystkim charakter cywilnoprawny, może rodzić również konsekwencje podatkowe, o których strony często zapominają na etapie planowania podziału.
Najważniejsze aspekty podatkowe to:
– podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
– podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) przy odpłatnym zbyciu nieruchomości,
– podatek od spadków i darowizn.
Co do zasady, umowa zniesienia współwłasności, w wyniku której jeden ze współwłaścicieli nabywa ponad swój dotychczasowy udział część nieruchomości za odpłatnością (spłata, dopłata), podlega opodatkowaniu PCC od nadwyżki nabycia ponad dotychczasowy udział.
W wielu sytuacjach zniesienie współwłasności dokonywane w ramach podziału majątku wspólnego małżonków lub spadkobierców, bez spłat i dopłat przekraczających wartość udziałów, może być neutralne podatkowo. Jednak każdorazowo wymaga to analizy indywidualnej sytuacji oraz aktualnych przepisów podatkowych.
Warto zwrócić uwagę na utrwaloną linię interpretacyjną organów podatkowych, zgodnie z którą:
„Zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat, w wyniku którego każdy ze współwłaścicieli otrzymuje majątek o wartości odpowiadającej przysługującemu mu udziałowi, nie stanowi nabycia rzeczy lub praw w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.” (por. np. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 5 lutego 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4015.113.2020.2.MZ)
Z uwagi na częste zmiany przepisów podatkowych oraz różnorodność stanów faktycznych, przed podjęciem decyzji o konkretnym sposobie zniesienia współwłasności warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Case study 2 – spadkobiercy i dom po rodzicach
Troje rodzeństwa dziedziczy w częściach równych dom jednorodzinny po zmarłych rodzicach. Żadne z nich nie chce w nim mieszkać, a utrzymywanie domu generuje koszty. Dwójka z nich jest skłonna sprzedać nieruchomość, natomiast trzecie rodzeństwo chciałoby zachować dom jako „pamiątkę rodzinną” i blokuje sprzedaż.
W takiej sytuacji możliwe są następujące rozwiązania:
– polubowne: trzecie rodzeństwo przejmuje nieruchomość za spłatą pozostałych,
– sądowe: wniosek o sądowe zniesienie współwłasności, w którym sąd – jeśli fizyczny podział domu będzie niemożliwy – może przyznać dom jednemu z uczestników za spłatą pozostałych albo zarządzić sprzedaż w drodze licytacji i podział ceny.
Jeśli żadne z rodzeństwa nie będzie w stanie przejąć domu za odpowiednią spłatą, najbardziej prawdopodobnym rozwiązaniem będzie sprzedaż domu i podział uzyskanych środków. Sąd będzie kierował się wówczas zasadą, że nie można zmuszać współwłaścicieli do pozostawania w stanie współwłasności wbrew ich woli.
Praktyczne wskazówki przy zniesieniu współwłasności nieruchomości
W praktyce, przy planowaniu zniesienia współwłasności, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii:
Po pierwsze, należy możliwie precyzyjnie ustalić wartość rynkową nieruchomości. W sytuacjach spornych lub gdy wartość ma istotne znaczenie (np. dla wysokości spłat), wskazane jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. W postępowaniu sądowym biegły z zakresu szacowania nieruchomości jest powoływany praktycznie zawsze.
Po drugie, warto rozważyć mediację lub negocjacje prowadzone przy udziale profesjonalisty (radcy prawnego, adwokata, notariusza). Wypracowanie porozumienia i umowne zniesienie współwłasności są z reguły szybsze, tańsze i mniej obciążające emocjonalnie niż kilkuletni spór sądowy.
Po trzecie, konieczne jest kompleksowe uregulowanie w jednym dokumencie (umowie lub wniosku do sądu) wszystkich istotnych kwestii: sposobu podziału, rozliczenia nakładów, terminu spłat, ewentualnych zabezpieczeń, sposobu korzystania z nieruchomości do czasu podziału, a także dalszych losów kredytu hipotecznego (jeżeli nieruchomość jest nim obciążona).
Po czwarte, należy pamiętać o konsekwencjach podatkowych oraz wpływie zniesienia współwłasności na inne zobowiązania, w tym na odpowiedzialność za kredyt wobec banku. Zniesienie współwłasności nie zwalnia samo w sobie z odpowiedzialności wobec banku – konieczne jest odpowiednie aneksowanie umowy kredytowej.
Q&A – najczęściej zadawane pytania dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości
Czy pozostali współwłaściciele mogą sprzeciwić się zniesieniu współwłasności?
Nie mogą skutecznie sprzeciwić się samemu żądaniu zniesienia współwłasności, ponieważ zgodnie z art. 210 § 1 k.c. każdy współwłaściciel ma prawo jej zniesienia w każdym czasie. Mogą natomiast kwestionować proponowany sposób zniesienia współwłasności (np. sprzeciwiać się przyznaniu nieruchomości jednemu współwłaścicielowi bez odpowiednich spłat).
Czy można umownie wyłączyć prawo żądania zniesienia współwłasności?
Tak, ale tylko na czas określony i w granicach wskazanych w art. 210 § 2 k.c. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może zostać wyłączone przez czynność prawną na okres nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku tego okresu można go przedłużyć na dalsze 5 lat, i tak wielokrotnie.
Czy do umownego zniesienia współwłasności nieruchomości potrzebny jest akt notarialny?
Tak. Ponieważ zniesienie współwłasności nieruchomości wiąże się ze zmianą stanu prawnego nieruchomości (przeniesieniem własności lub udziałów), wymagana jest forma aktu notarialnego (art. 158 k.c. w zw. z art. 210–212 k.c.). Brak zachowania tej formy powoduje nieważność czynności.
Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności?
Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi co do zasady 1000 zł (opłata stała), a jeżeli wniosek jest zgodny – 300 zł (art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Do tego dochodzą koszty opinii biegłych, zastępstwa procesowego, ewentualnych dojazdów i innych wydatków. Łączny koszt może być znacząco wyższy niż w przypadku umownego zniesienia współwłasności.
Czy sąd zawsze uwzględnia żądanie fizycznego podziału nieruchomości?
Nie. Zgodnie z art. 211 k.c., sąd nie dokona fizycznego podziału, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Wówczas sąd rozważa inne sposoby zniesienia współwłasności: przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli za spłatą albo sprzedaż i podział ceny.
Czy można domagać się spłaty od współwłaściciela, który sam korzysta z całej nieruchomości?
Tak, w wielu przypadkach jest to możliwe. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości w zakresie przekraczającym jego udział, pozostali mogą dochodzić od niego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej ponad udział. Takie roszczenia mogą być rozstrzygane w postępowaniu o zniesienie współwłasności (art. 618 § 1 k.p.c.).
Czy zniesienie współwłasności zawsze powoduje powstanie obowiązku podatkowego?
Nie zawsze. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje bez spłat i dopłat, a każdy z dotychczasowych współwłaścicieli otrzymuje składniki majątku o wartości odpowiadającej jego udziałowi, co do zasady nie występuje obowiązek podatkowy np. w podatku od spadków i darowizn. Natomiast w przypadku spłat, dopłat, czy odpłatnego zbycia nieruchomości może powstać obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych lub PIT. Konieczna jest indywidualna analiza.
Czy w postępowaniu o podział majątku wspólnego małżonków można od razu znieść współwłasność nieruchomości?
Tak. Jeżeli po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności w częściach ułamkowych, sąd w jednym postępowaniu o podział majątku wspólnego może jednocześnie dokonać zniesienia współwłasności tej nieruchomości, przyznając ją jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego lub zarządzając inny sposób podziału.
Czy można zmienić treść wniosku o zniesienie współwłasności w trakcie postępowania?
Tak, uczestnicy postępowania mogą modyfikować swoje stanowisko, składać nowe propozycje sposobu podziału, a nawet zawrzeć ugodę sądową, która zastąpi orzeczenie sądu. Ugoda zawarta przed sądem, jeśli spełnia wymogi formalne, może być podstawą wpisu zmian w księdze wieczystej.
Co się dzieje z kredytem hipotecznym po zniesieniu współwłasności?
Zniesienie współwłasności nie powoduje automatycznie zmian w stosunku zobowiązaniowym wobec banku. Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką, konieczne jest uzgodnienie z bankiem dalszego sposobu spłaty kredytu, ewentualnej zmiany kredytobiorców czy zabezpieczeń. Nierzadko bank wymaga zawarcia aneksu do umowy kredytowej przed akceptacją dokonanego podziału.
Podsumowanie
Zniesienie współwłasności nieruchomości jest instytucją służącą zakończeniu często konfliktowego i niekomfortowego stanu współposiadania. Polskie prawo zapewnia szerokie możliwości zarówno polubownego, jak i sądowego rozwiązania tego problemu. Kluczowe znaczenie ma wybór właściwego sposobu podziału: fizycznego, przez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych czy przez sprzedaż i podział ceny.
W praktyce najkorzystniejsze jest wypracowanie porozumienia i dokonanie umownego zniesienia współwłasności, co pozwala stronom zachować kontrolę nad sposobem podziału, zminimalizować koszty i uniknąć długotrwałego sporu. W sytuacjach, gdy porozumienie jest niemożliwe, pozostaje droga sądowa, w której sąd – kierując się przepisami Kodeksu cywilnego, Kodeksu postępowania cywilnego i zasadami współżycia społecznego – dokonuje sprawiedliwego, choć nie zawsze w pełni satysfakcjonującego dla wszystkich rozstrzygnięcia.
Zniesienie współwłasności nieruchomości często wiąże się z innymi zagadnieniami prawnymi: podziałem majątku po rozwodzie, działem spadku, rozliczeniem nakładów, odpowiedzialnością za kredyt hipoteczny czy konsekwencjami podatkowymi. Z uwagi na złożoność tych kwestii, przy planowaniu podziału warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika oraz, w razie potrzeby, doradcy podatkowego, aby cały proces przeprowadzić w sposób bezpieczny i optymalny pod względem prawnym i finansowym.