Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – wprowadzenie praktyczne
Skuteczne i zgodne z prawem wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest jednym z najczęściej pojawiających się problemów w relacjach między wynajmującymi a najemcami. Błędy popełnione na tym etapie mogą skutkować nieważnością wypowiedzenia, wielomiesięcznymi sporami sądowymi, a w skrajnych przypadkach – odpowiedzialnością odszkodowawczą. Szczególne znaczenie mają tu przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, które w wielu obszarach ograniczają swobodę stron, zwłaszcza po stronie wynajmującego.
W praktyce prawniczej jednym z głównych problemów jest brak rozróżnienia między wypowiedzeniem umowy zawartej na czas określony i nieokreślony, a także niewłaściwe formułowanie przyczyn wypowiedzenia oraz pomijanie szczególnych wymogów, jakie nakładają przepisy na wypowiadanie najmu lokali mieszkalnych. Istotne jest również prawidłowe ustalenie okresów wypowiedzenia oraz odpowiednie udokumentowanie sytuacji, która ma stanowić podstawę do rozwiązania umowy.
W niniejszym artykule omówione zostaną kluczowe zasady wypowiadania umów najmu mieszkań, z uwzględnieniem aktualnych przepisów, wybranego orzecznictwa sądów oraz typowych problemów praktycznych pojawiających się zarówno po stronie najemców, jak i wynajmujących.
Podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu mieszkania
Podstawowym aktem regulującym najem jest Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”), w szczególności art. 659–692 k.c. W przypadku najmu lokali mieszkalnych kluczowe znaczenie ma również ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: „ustawa o ochronie praw lokatorów” lub „u.o.p.l.”).
Ustawodawca wprowadził szczególny reżim ochronny na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego, który w wielu miejscach modyfikuje lub ogranicza ogólne regulacje kodeksowe. Przykładowo, art. 11 u.o.p.l. w sposób szczegółowy określa, w jakich sytuacjach i na jakich zasadach wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego.
Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5, z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz z podaniem przyczyny wypowiedzenia”.
Cytowany przepis wprost wskazuje na dwa kluczowe wymogi formalne: wypowiedzenie musi mieć formę pisemną (pod rygorem nieważności), a przyczyna wypowiedzenia musi zostać w nim wskazana. Brak formy pisemnej lub brak wskazania przyczyny oznacza, że wypowiedzenie nie wywoła skutków prawnych.
Z kolei po stronie najemcy zastosowanie mają ogólne przepisy Kodeksu cywilnego, chyba że strony w umowie uregulowały tę kwestię odmiennie. Dodatkowe znaczenie mogą mieć przepisy szczególne, np. dotyczące najmu okazjonalnego (art. 19a–19e u.o.p.l.) albo najmu instytucjonalnego.
Umowa na czas określony a nieokreślony – kluczowe różnice przy wypowiedzeniu
Jednym z najważniejszych punktów wyjścia przy analizie możliwości wypowiedzenia umowy jest ustalenie, czy została ona zawarta na czas określony, czy na czas nieokreślony. Oba typy umów podlegają odmiennym zasadom.
Zgodnie z art. 673 § 1 k.c.:
„Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych”.
Natomiast w przypadku umowy na czas oznaczony zastosowanie ma art. 673 § 3 k.c.:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie”.
W praktyce oznacza to, że przy umowie zawartej na czas określony co do zasady nie jest możliwe jej swobodne wypowiedzenie bez podstawy przewidzianej w samej umowie, chyba że istnieją szczególne ustawowe podstawy wypowiedzenia (np. rażące naruszenie obowiązków przez najemcę).
Sądy konsekwentnie podkreślają, że brak w umowie najmu na czas oznaczony klauzuli przewidującej możliwość wypowiedzenia przed upływem terminu oznacza, iż strona nie może powoływać się na „domniemaną” możliwość rozwiązania umowy z zachowaniem terminów ustawowych. Przykładowo, w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II CSK 587/10, podkreślono, że:
„W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony, możliwość jego wypowiedzenia przed upływem tego okresu wymaga wyraźnego przewidzenia w umowie; brak takiego zastrzeżenia wyłącza możliwość jednostronnego rozwiązania stosunku najmu w drodze wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów”.
Dla obu stron umowy – zarówno najemcy, jak i wynajmującego – ogromne znaczenie ma zatem już etap negocjowania i redagowania umowy. Wprowadzenie w umowie klauzuli wypowiedzenia z ważnych przyczyn lub z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia może w przyszłości uchronić przed wieloma sporami.
Wypowiedzenie przez wynajmującego – szczególne ograniczenia i wymogi
Zakres ochrony lokatora w ustawie o ochronie praw lokatorów
Wynajmujący lokal mieszkalny nie może wypowiedzieć umowy dowolnie i w sposób swobodny. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje zamknięty katalog przyczyn, które mogą uzasadniać wypowiedzenie przez właściciela stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Jak wskazano już wyżej, art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wprost stanowi, że wypowiedzenie „może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5”.
Przepisy te wymieniają m.in. takie przyczyny wypowiedzenia, jak: zwłoka w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, niszczenie urządzeń wspólnych, podnajmowanie bez zgody, konieczność zamieszkania właściciela lub jego najbliższych w danym lokalu, czy też sytuacja, w której właściciel proponuje lokatorowi inny lokal.
Warto przytoczyć jeden z kluczowych przepisów – art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.:
„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, który:
(…) 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.
Przepis ten nakłada na właściciela dodatkowy obowiązek: zanim wypowie umowę z powodu zaległości czynszowych, musi najpierw uprzedzić lokatora na piśmie, wyznaczając mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości i bieżących należności. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu wypowiedzenie staje się dopuszczalne.
W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że pominięcie tego etapu powoduje bezskuteczność wypowiedzenia. Przykładowo, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 23 listopada 2016 r., sygn. akt VI ACa 1101/15, stwierdził:
„Brak pisemnego uprzedzenia lokatora, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l., skutkuje nieskutecznością późniejszego wypowiedzenia stosunku najmu, ponieważ narusza ustawowy tryb jego dokonania.”
Forma wypowiedzenia i wskazanie przyczyny
Jak wynika z cytowanego art. 11 ust. 1 u.o.p.l., wypowiedzenie przez właściciela musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Oznacza to, że ustne wypowiedzenie, wiadomość e-mail bez podpisu kwalifikowanego, czy nawet wiadomość SMS co do zasady nie spełniają wymogu ustawowego. W praktyce wypowiedzenie powinno mieć formę pisma opatrzonego własnoręcznym podpisem właściciela (lub pełnomocnika) i doręczonego najemcy w sposób umożliwiający potwierdzenie doręczenia (np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, doręczeniem za pokwitowaniem).
Kolejnym, często pomijanym wymogiem jest konieczność podania przyczyny wypowiedzenia. Przyczyna powinna być na tyle konkretna, aby lokator mógł zweryfikować jej zasadność i w razie potrzeby skutecznie zakwestionować wypowiedzenie. Ogólne sformułowania typu „utrata zaufania” czy „ważne przyczyny” są niewystarczające na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, jeśli nie zostaną odpowiednio doprecyzowane.
Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 2002 r., sygn. akt III CKN 17/01, wskazał:
„Wymóg podania przyczyny wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego należy rozumieć w ten sposób, że przyczyna ta musi być skonkretyzowana w stopniu pozwalającym najemcy na zrozumienie, z jakiego powodu właściciel dąży do rozwiązania stosunku najmu oraz na podjęcie skutecznej obrony swoich praw.”
Przykładowy case study – zaległości czynszowe
Załóżmy, że pani Anna wynajmuje swoje mieszkanie panu Janowi. Pan Jan przestaje płacić czynsz – nie uiszcza należności przez cztery kolejne miesiące. Pani Anna, zniecierpliwiona, wysyła mu pismo wypowiadające umowę ze skutkiem za miesiąc, powołując się na zaległości w płatnościach. Nie wysyła jednak wcześniejszego pisemnego uprzedzenia z wyznaczeniem dodatkowego terminu miesięcznego.
W takiej sytuacji, pomimo obiektywnego istnienia zaległości czynszowych za co najmniej trzy pełne okresy, wypowiedzenie jest nieskuteczne, ponieważ naruszono tryb przewidziany w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. Pan Jan może powołać się na to przed sądem, a pani Anna – o ile chce doprowadzić do rozwiązania umowy – powinna najpierw prawidłowo wysłać pisemne uprzedzenie, a dopiero później, w razie braku zapłaty, złożyć wypowiedzenie.
Wypowiedzenie przez najemcę – kiedy i jak to zrobić zgodnie z prawem
Po stronie najemcy reżim prawny jest co do zasady mniej rygorystyczny niż po stronie właściciela, choć również tutaj mogą pojawić się istotne ograniczenia, zwłaszcza przy umowach na czas określony.
Umowa na czas nieokreślony
Jeżeli umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony, możliwości wypowiedzenia są stosunkowo szerokie. Zgodnie z art. 673 § 1 k.c., strony mogą określić w umowie własne terminy wypowiedzenia. Jeśli tego nie uczyniły, zastosowanie znajdują terminy ustawowe.
Dla najmu lokali mieszkalnych art. 688 k.c. odsyła do art. 673 § 2 k.c., który przewiduje:
„Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie – najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; jeżeli zaś czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc – najpóźniej na trzy dni naprzód”.
W praktyce przy najmie mieszkania czynsz niemal zawsze płatny jest miesięcznie, co oznacza miesięczny okres wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli umowa nie stanowi inaczej. Najemca nie musi przy tym wskazywać szczególnej przyczyny wypowiedzenia – wystarczy, że złoży wypowiedzenie z zachowaniem odpowiedniego terminu.
Umowa na czas określony
Znacznie bardziej problematyczne jest wypowiedzenie przez najemcę umowy zawartej na czas określony. Jak wskazano wyżej, zgodnie z art. 673 § 3 k.c. taka umowa może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach przewidzianych w treści umowy. W praktyce dopuszcza się zamieszczanie w umowach klauzul umożliwiających wypowiedzenie z ważnych przyczyn lub z zachowaniem określonego, np. trzymiesięcznego, okresu wypowiedzenia.
Jeżeli umowa nie przewiduje żadnej możliwości wypowiedzenia przed upływem okresu, na jaki została zawarta, najemca może co do zasady rozwiązać ją jedynie za porozumieniem stron albo w sytuacjach szczególnych, np. w razie rażącego naruszania obowiązków przez wynajmującego (np. brak zapewnienia możliwości korzystania z lokalu, poważne wady uniemożliwiające zamieszkiwanie). Kodeks cywilny przewiduje tu dodatkowy instrument – art. 664 § 2 k.c.:
„Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”
Przepis ten znajduje zastosowanie również do lokali mieszkalnych. Chodzi tu o wady istotne, uniemożliwiające normalne korzystanie z mieszkania – np. rozległy, nieusuwany grzyb, brak ogrzewania zimą, poważne zalania czy uszkodzenia instalacji, które wynajmujący ignoruje pomimo zgłoszeń.
Sądy dość rygorystycznie podchodzą do oceny, czy dana wada rzeczywiście uniemożliwia korzystanie z lokalu w sposób przewidziany umową. Przykładowo, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 9 marca 2017 r., sygn. I ACa 939/16, podkreślono:
„Możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c. stanowi wyjątek od zasady trwałości stosunku najmu i może być stosowana jedynie w sytuacjach, gdy wady rzeczywiście uniemożliwiają korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem.”
Case study – najemca w umowie na czas określony
Pan Michał zawarł umowę najmu mieszkania na okres dwóch lat, bez żadnej klauzuli umożliwiającej wcześniejsze wypowiedzenie ze strony najemcy. Po roku otrzymał propozycję pracy w innym mieście i chce rozwiązać umowę. Mieszkanie jest w dobrym stanie, wynajmujący wywiązuje się ze swoich obowiązków.
W takiej sytuacji pan Michał, co do zasady, nie ma prawa jednostronnego wypowiedzenia umowy ze skutkiem prawnym, jeśli wynajmujący się na to nie zgodzi. Może zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron i np. poszukać nowego najemcy, który „wejdzie” w jego miejsce, ale wynajmujący nie ma obowiązku przyjęcia takiej propozycji. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem, brak klauzuli wypowiedzenia w umowie na czas określony nie jest „luką”, którą można uzupełniać domniemanymi uprawnieniami najemcy.
Okres wypowiedzenia – jak go liczyć i czego pilnować
Prawidłowe obliczenie okresu wypowiedzenia ma kluczowe znaczenie dla ustalenia, kiedy dokładnie umowa przestaje obowiązywać. Błędy w tym zakresie często prowadzą do nieporozumień, a nawet sporów o zapłatę czynszu za sporne miesiące.
W pierwszej kolejności należy sprawdzić treść umowy. Jeżeli strony wprost określiły długość okresu wypowiedzenia, co do zasady wiąże to zarówno najemcę, jak i wynajmującego, z zastrzeżeniem ewentualnych przepisów bezwzględnie obowiązujących (np. w ustawie o ochronie praw lokatorów).
Jeśli umowa milczy, zastosowanie mają terminy ustawowe określone w art. 673 § 2 k.c., cytowanym wyżej. W praktyce najczęściej stosuje się miesięczny termin wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie.
Przykładowo, jeśli najemca składa wypowiedzenie umowy najmu 10 marca, a czynsz płatny jest miesięcznie, a umowa nie przewiduje odmiennych zasad, to umowa rozwiązuje się z końcem kwietnia (miesięczny termin na koniec miesiąca kalendarzowego liczony od końca marca).
W przypadku wypowiedzeń dokonywanych przez właściciela na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, szczególnie istotne jest uwzględnienie terminów określonych w art. 11 u.o.p.l., które w wielu przypadkach przewidują wypowiedzenie „na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego” albo dłuższe terminy (np. 6 czy 3 miesiące naprzód, w zależności od przyczyny wypowiedzenia).
Najczęstsze błędy przy wypowiadaniu umowy najmu
W praktyce kancelaryjnej powtarza się kilka typowych problemów, zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców.
Po stronie wynajmującego najczęstsze błędy to:
– dokonanie wypowiedzenia w formie innej niż pisemna (np. SMS, e-mail bez zachowania odpowiednich wymogów),
– brak wskazania konkretnej przyczyny wypowiedzenia lub wskazanie jej w sposób ogólnikowy,
– powołanie przyczyny niewymienionej w ustawie o ochronie praw lokatorów,
– pominięcie obowiązku wcześniejszego pisemnego uprzedzenia o zaległościach czynszowych,
– zastosowanie zbyt krótkiego okresu wypowiedzenia w stosunku do terminów ustawowych.
Po stronie najemcy typowe problemy to:
– próby wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony pomimo braku klauzuli wypowiedzenia,
– przyjmowanie, że w każdej sytuacji wystarczy miesięczny okres wypowiedzenia,
– nieskuteczne doręczenie wypowiedzenia (pozostawienie pisma w mieszkaniu, przekazanie kluczy bez pisemnego wypowiedzenia),
– powoływanie się na „wady lokalu” bez wcześniejszego zgłoszenia ich wynajmującemu i próby ich usunięcia.
W orzecznictwie sądów powszechnych wielokrotnie podkreślano znaczenie dochowania wymogów formalnych. Przykładowo, Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku z 15 maja 2018 r., sygn. XXVII Ca 292/17, wskazał:
„Wobec ścisłego i ochronnego względem lokatora ukształtowania przez ustawodawcę przesłanek wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela, wszelkie wątpliwości co do dochowania wymogów formalnych powinny być interpretowane na korzyść lokatora.”
Wypowiedzenie a rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Często bardziej praktycznym i mniej konfliktowym rozwiązaniem niż jednostronne wypowiedzenie jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron. Taka forma zakończenia stosunku najmu jest dopuszczalna zarówno przy umowach na czas nieokreślony, jak i określony, i nie wymaga wskazywania szczególnych przyczyn.
Porozumienie co do rozwiązania umowy powinno mieć formę pisemną, zwłaszcza jeśli sama umowa była zawarta na piśmie. W treści porozumienia warto określić m.in. datę zakończenia najmu, zasady rozliczenia kaucji, sposób i termin przekazania lokalu, a także ewentualne rozliczenia za media, drobne naprawy itd.
Zawarcie porozumienia pozwala uniknąć sporów co do skuteczności wypowiedzenia i jest szczególnie korzystne w sytuacjach, gdy żadna ze stron nie jest szczególnie zainteresowana dalszym trwaniem stosunku najmu, ale jednocześnie brak jest ustawowych podstaw do jednostronnego wypowiedzenia (np. przy umowie na czas określony bez klauzuli wypowiedzenia).
Wypowiedzenie umowy najmu w szczególnych reżimach – najem okazjonalny i instytucjonalny
Warto krótko wskazać na specyfikę wypowiedzeń w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym, choć pełne omówienie tych reżimów wymagałoby odrębnego opracowania.
Najem okazjonalny został uregulowany w art. 19a–19e u.o.p.l. Dotyczy on najmu lokali mieszkalnych dokonywanego przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, przy spełnieniu określonych warunków formalnych (m.in. zgłoszenie do urzędu skarbowego, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji). Co do zasady, w zakresie wypowiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 11 u.o.p.l., chyba że strony w umowie uzgodniły inaczej w granicach dopuszczalnych przez ustawę.
Najem instytucjonalny (art. 19f–19j u.o.p.l.) dotyczy wynajmujących prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Również w tym reżimie mamy do czynienia z oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego, co ułatwia późniejsze przeprowadzenie eksmisji. Zasady wypowiadania umów są jednak w wielu aspektach bardziej elastyczne, a zakres ochrony lokatora – węższy niż w klasycznym najmie.
W obu przypadkach, ze względu na złożoność konstrukcji prawnej, przygotowanie i wypowiedzenie umowy warto skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem.
Praktyczne wskazówki przy przygotowaniu i odbiorze wypowiedzenia
Aby zminimalizować ryzyko sporów i wadliwości wypowiedzenia, warto stosować kilka praktycznych zasad, wspólnych dla obu stron stosunku najmu.
Po pierwsze, treść wypowiedzenia powinna być jednoznaczna. Pismo powinno zawierać oznaczenie stron, wskazanie umowy (data, przedmiot najmu), jednoznaczną informację, że dana strona wypowiada umowę najmu, wskazanie podstawy prawnej i okresu wypowiedzenia, a w przypadku właściciela – również konkretną przyczynę wypowiedzenia wraz z opisem stanu faktycznego.
Po drugie, należy zadbać o właściwe doręczenie wypowiedzenia. Najbezpieczniejszą formą jest wysłanie listu poleconego za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres wskazany w umowie. W przypadku problemów z odbiorem przesyłki zastosowanie mają przepisy o tzw. fikcji doręczenia, ale ich praktyczne wykorzystanie może wymagać później dowodzenia w sądzie. Nierzadko praktykowane jest również osobiste doręczenie wypowiedzenia z pokwitowaniem odbioru.
Po trzecie, warto przechowywać dowody związane z wypowiedzeniem – kopię pisma, potwierdzenie nadania i odbioru, ewentualną korespondencję mailową czy SMS potwierdzającą, że druga strona zapoznała się z treścią wypowiedzenia.
Po czwarte, przy wypowiedzeniu z przyczyn zaległości czynszowych lub innych naruszeń obowiązków przez najemcę, szczególne znaczenie ma dobra dokumentacja: wezwania do zapłaty, poprzedzające wypowiedzenie uprzedzenie na piśmie, protokoły z oględzin, zdjęcia, notatki z interwencji policji czy straży miejskiej w razie zakłócania porządku itp.
Konsekwencje nieskutecznego lub wadliwego wypowiedzenia
Wadliwe wypowiedzenie umowy najmu nie wywołuje zamierzonego przez stronę skutku prawnego – stosunek najmu trwa nadal, a próby przymusowego usunięcia najemcy z lokalu mogą skończyć się odpowiedzialnością prawną, w tym karną (np. w zakresie naruszenia miru domowego) czy odszkodowawczą.
Jeżeli właściciel dokonuje tzw. „samowolnej eksmisji” – np. wymienia zamki, wyłącza media, usuwa rzeczy najemcy – naraża się na odpowiedzialność, a najemca może wystąpić do sądu z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz odszkodowania. Sąd Najwyższy w wyroku z 9 listopada 2012 r., sygn. I CSK 190/12, wskazał:
„Wypowiedzenie umowy najmu z naruszeniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów jest nieskuteczne, a działania właściciela zmierzające do samowolnego pozbawienia lokatora władania lokalem stanowią naruszenie jego praw i mogą rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.”
Również najemca, który wadliwie wypowie umowę (np. uzna, że umowa już nie obowiązuje i wyprowadzi się bez zachowania okresu wypowiedzenia, a lokal pozostawi w stanie uniemożliwiającym dalszy najem), może zostać pociągnięty do odpowiedzialności odszkodowawczej wobec właściciela, np. za utracony czynsz czy koszty doprowadzenia lokalu do stanu używalności.
Podsumowanie – jak skutecznie i bezpiecznie wypowiedzieć umowę najmu mieszkania
Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu mieszkania wymaga połączenia znajomości przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, a także staranności w zachowaniu wymogów formalnych. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie, czy mamy do czynienia z umową na czas określony, czy nieokreślony, oraz zidentyfikowanie, po której stronie stosunku najmu stoimy – wynajmującego czy najemcy.
Po stronie właściciela szczególnie istotne jest przestrzeganie rygorów ustawy o ochronie praw lokatorów: forma pisemna, wskazanie konkretnej przyczyny wypowiedzenia, dochowanie szczególnych etapów (np. uprzedzenia o zaległościach czynszowych) i terminów wypowiedzenia. Po stronie najemcy kluczowe jest z kolei adekwatne odczytanie treści umowy (zwłaszcza przy umowach na czas określony) oraz ewentualne korzystanie z wyjątkowych podstaw wypowiedzenia przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
W razie wątpliwości warto rozważyć rozwiązanie umowy za porozumieniem stron albo zasięgnąć porady profesjonalnego pełnomocnika, zanim podejmie się kroki, które mogą okazać się wadliwe i prowadzić do długotrwałego sporu sądowego.
Q&A – najczęstsze pytania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu mieszkania
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania „bez powodu”?
Nie. W przypadku lokali mieszkalnych właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 1 i 2–5 u.o.p.l.). Wypowiedzenie „bez powodu” albo z powodu niewymienionego w ustawie (np. ogólna „utrata zaufania”) będzie co do zasady nieskuteczne.
Czy najemca musi podawać przyczynę wypowiedzenia umowy?
Co do zasady nie. Jeśli umowa została zawarta na czas nieokreślony, a wypowiedzenie następuje z zachowaniem umownego lub ustawowego terminu, najemca nie musi wskazywać przyczyny. Wyjątkiem są sytuacje, gdy powołuje się na szczególne przepisy, np. art. 664 § 2 k.c. (wady lokalu uniemożliwiające korzystanie), wówczas przyczyna powinna być skonkretyzowana.
Czy e-mail albo SMS może być skutecznym wypowiedzeniem umowy najmu?
Po stronie najemcy – teoretycznie tak, jeżeli umowa nie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a strony akceptują taką formę komunikacji i nie ma szczególnego reżimu (np. najem okazjonalny z zastrzeżeniem formy pisemnej). Po stronie właściciela – w przypadku lokali mieszkalnych nie. Art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, co oznacza tradycyjną formę pisemną (podpis własnoręczny) lub formę elektroniczną z kwalifikowanym podpisem.
Jakie są ustawowe okresy wypowiedzenia dla najmu mieszkania na czas nieokreślony?
Jeżeli strony nie ustaliły inaczej, a czynsz jest płatny miesięcznie (co jest standardem), najem można wypowiedzieć „najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego” (art. 673 § 2 k.c. w zw. z art. 688 k.c.). W praktyce oznacza to, że złożone w marcu wypowiedzenie skutecznie zakończy najem z końcem kwietnia.
Czy w umowie na czas określony zawsze można zastosować miesięczny okres wypowiedzenia?
Nie. W umowie na czas określony możliwość wypowiedzenia przed upływem okresu musi wynikać z samej umowy (art. 673 § 3 k.c.). Jeżeli umowa nie przewiduje żadnej klauzuli wypowiedzenia, strona co do zasady nie może jednostronnie zakończyć stosunku najmu z zachowaniem „domyślnego” okresu wypowiedzenia.
Co zrobić, jeśli właściciel wypowiedział umowę, ale uważam, że zrobił to niezgodnie z prawem?
Najemca może zakwestionować skuteczność wypowiedzenia, np. odmawiając opuszczenia lokalu i podnosząc zarzut nieskuteczności wypowiedzenia w ewentualnym procesie o eksmisję. W praktyce warto jak najszybciej skonsultować się z prawnikiem, zgromadzić całą dokumentację (umowę, wypowiedzenie, korespondencję) i rozważyć wystąpienie z powództwem o ustalenie, że stosunek najmu nadal trwa.
Czy zaległość w opłatach za media może być podstawą wypowiedzenia przez właściciela?
Tak, o ile opłaty te stanowią „inne opłaty za używanie lokalu” w rozumieniu art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. i są pobierane przez właściciela obok czynszu. Warunkiem jest jednak spełnienie wszystkich wymogów tego przepisu, w szczególności wcześniejsze pisemne uprzedzenie z wyznaczeniem miesięcznego terminu na spłatę zaległości.
Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę, bo chce zamieszkać w swoim mieszkaniu?
Tak, ale na szczególnych zasadach określonych w art. 11 ust. 3–5 u.o.p.l. Ustawa przewiduje m.in. różne terminy wypowiedzenia w zależności od tego, czy właściciel zapewnia najemcy lokal zamienny, czy nie, a także czy właściciel posiada inny lokal mieszkalny. W praktyce jest to jedna z bardziej złożonych podstaw wypowiedzenia i wymaga dokładnej analizy przepisów.
Czy można „cofnąć” złożone wypowiedzenie umowy najmu?
Co do zasady jednostronne oświadczenie o wypowiedzeniu jest skuteczne z chwilą dotarcia do drugiej strony w taki sposób, że mogła się z nim zapoznać (art. 61 k.c.). „Cofnięcie” wypowiedzenia wymaga zgody drugiej strony – najczęściej w formie pisemnego porozumienia potwierdzającego kontynuację umowy najmu na dotychczasowych lub zmodyfikowanych zasadach.
Co grozi za samowolną eksmisję najemcy po nieskutecznym wypowiedzeniu?
Właściciel naraża się na odpowiedzialność cywilną (odszkodowawczą) oraz karną, jeśli jego działania wypełnią znamiona czynów zabronionych, np. naruszenia miru domowego (art. 193 k.k.). Dodatkowo może zostać zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego oraz naprawienia szkody wyrządzonej najemcy (np. kosztów tymczasowego zakwaterowania, utraty rzeczy).
Czy najemca może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia z powodu grzyba w mieszkaniu?
Może to być możliwe na podstawie art. 664 § 2 k.c., ale tylko wtedy, gdy grzyb (i związane z nim wady lokalu) rzeczywiście uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął wady w odpowiednim czasie. Kluczowe jest tu udokumentowanie zgłoszeń do wynajmującego, braku reakcji i rozmiaru wady (np. opinie techniczne, dokumentacja fotograficzna).
Czy w umowie można „wyłączyć” ustawę o ochronie praw lokatorów?
Co do zasady nie. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają w znacznej części charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że postanowienia umowy sprzeczne z tymi przepisami są nieważne, a zamiast nich stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Wyjątkiem są szczególne reżimy (najem okazjonalny, instytucjonalny), które jednak również mają określone granice modyfikacji ustawowych reguł.
Jak najlepiej zabezpieczyć się przed problemami z wypowiedzeniem już na etapie zawierania umowy?
Przede wszystkim warto starannie uregulować w umowie: rodzaj umowy (czas określony/nieokreślony), dopuszczalne przypadki wypowiedzenia przez każdą ze stron, długość okresów wypowiedzenia, sposób doręczania oświadczeń oraz obowiązki stron związane z utrzymaniem lokalu. Dobrą praktyką jest skorzystanie z wzoru umowy przygotowanego przez profesjonalistę albo skonsultowanie projektu umowy z prawnikiem przed jej podpisaniem.