Umowa użyczenia a umowa najmu – podstawowe różnice i znaczenie w obrocie prawnym
Umowa użyczenia oraz umowa najmu to jedne z najczęściej stosowanych w praktyce umów dotyczących korzystania z cudzych rzeczy. W obrocie prywatnym – zwłaszcza rodzinnym i sąsiedzkim – bardzo często korzystamy z cudzej rzeczy bez wynagrodzenia, zupełnie nie zastanawiając się, jaka jest podstawa prawna takiego korzystania oraz jakie prawa i obowiązki powstają po obu stronach. Z kolei w relacjach profesjonalnych (między przedsiębiorcami, wynajmującymi a najemcami) granica pomiędzy użyczeniem a najmem ma ogromne znaczenie choćby z punktu widzenia opodatkowania, odpowiedzialności za stan rzeczy czy możliwości wypowiedzenia umowy.
Celem niniejszego artykułu jest kompleksowe omówienie różnic między umową użyczenia a umową najmu, ze szczególnym uwzględnieniem sytuacji, w których dopuszczalne i bezpieczne jest nieodpłatne korzystanie z cudzej rzeczy. Przeanalizowane zostaną podstawy prawne, orzecznictwo sądowe, a także praktyczne przykłady i najczęstsze problemy, jakie pojawiają się na tle tych umów.
Podstawy prawne umowy użyczenia i umowy najmu
Umowa użyczenia oraz umowa najmu są odrębnie uregulowane w Kodeksie cywilnym. Obie stanowią umowy nazwane, co oznacza, że ustawodawca nadał im szczegółową, ustawową regulację.
Umowa użyczenia – regulacja w Kodeksie cywilnym
Umowa użyczenia została uregulowana w art. 710–719 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 710 k.c.:
„Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.”
Kluczowym elementem definicyjnym jest bezpłatność. Umowa użyczenia jest zatem umową, w której jedna strona – użyczający – oddaje drugiej stronie – biorącemu – rzecz do używania, nie otrzymując w zamian wynagrodzenia. Biorący zobowiązuje się jedynie do zwrotu rzeczy i korzystania z niej zgodnie z umową lub z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy.
Z kolei art. 713 k.c. doprecyzowuje:
„Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.”
Nieodpłatność w rozumieniu umowy użyczenia nie oznacza zatem, że biorący nie ponosi żadnych kosztów – obciążają go koszty zwykłego utrzymania rzeczy, np. bieżące opłaty eksploatacyjne przy korzystaniu z mieszkania, paliwo przy korzystaniu z samochodu, drobne naprawy.
Umowa najmu – regulacja w Kodeksie cywilnym
Umowa najmu została uregulowana w art. 659–692 k.c. Zgodnie z art. 659 § 1 k.c.:
„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”
Istotą umowy najmu jest więc odpłatność – w zamian za korzystanie z rzeczy najemca uiszcza wynajmującemu czynsz. Czynsz może być określony w pieniądzu, ale może mieć też postać świadczeń innego rodzaju (np. określone świadczenia w naturze lub usługi).
W przeciwieństwie do umowy użyczenia, umowa najmu jest bardzo często wykorzystywana w działalności gospodarczej, a jej konsekwencje wykraczają poza relację cywilnoprawną – wpływają na sytuację podatkową, rozliczenia księgowe czy stosowanie przepisów szczególnych, np. ustawy o ochronie praw lokatorów.
Bezpłatne korzystanie z cudzej rzeczy – kiedy jest to umowa użyczenia?
Najczęstsze wątpliwości budzi sytuacja, w której strony zawierają porozumienie dotyczące korzystania z rzeczy, ale nie jest przewidziane żadne wynagrodzenie. W pierwszym odruchu można uznać, że zawsze jest to użyczenie, jednak praktyka sądowa pokazuje, że nie w każdym przypadku tak jest.
Kluczowe jest ustalenie, czy po stronie biorącego występuje jakiekolwiek świadczenie wzajemne, choćby w formie pośredniej korzyści dla użyczającego. Jeżeli strony umawiają się, że biorący będzie np. wykonywał określone usługi na rzecz użyczającego (remont, dozór, reklama), a korzystanie z rzeczy jest formą „zapłaty” za te usługi, wówczas może to prowadzić do wniosku, że w rzeczywistości nie mamy do czynienia z użyczeniem, ale stosunkiem odpłatnym – często kwalifikowanym jako najem lub inna umowa nienazwana o charakterze odpłatnym.
W orzecznictwie wskazuje się, że o kwalifikacji umowy jako użyczenia czy najmu decyduje przede wszystkim faktyczna treść stosunku prawnego, a nie nazwa, jaką strony mu nadały. W wyroku Sądu Najwyższego z 18 czerwca 2003 r., IV CKN 308/01, SN podkreślił, że:
„O tym, czy mamy do czynienia z umową najmu, czy umową użyczenia, nie rozstrzyga nazwa umowy nadana przez strony, lecz całokształt postanowień umownych, w szczególności istnienie bądź brak obowiązku świadczenia czynszu lub innego ekwiwalentu.”
W praktyce oznacza to, że jeżeli strony podpiszą dokument nazwany „umowa użyczenia”, ale w jego treści przewidzą obowiązek zapłaty regularnego wynagrodzenia (choćby nazwany w inny sposób niż „czynsz”), to sąd w razie sporu będzie miał podstawy do uznania, że jest to w istocie umowa najmu.
Kryterium odpłatności – granica między użyczeniem a najmem
Centralnym kryterium odróżniającym umowę użyczenia od umowy najmu jest odpłatność. Należy jednak odróżnić odpłatność sensu stricte (czynsz) od ponoszenia typowych kosztów używania rzeczy.
Samo ponoszenie kosztów typowych (media, paliwo, sprzątanie, drobne naprawy) nie przekształca użyczenia w najem – są to zwykłe koszty eksploatacyjne, które i tak obciążałyby użyczającego, gdyby korzystał z rzeczy samodzielnie. Natomiast sytuacja komplikuje się, gdy biorący do używania bierze na siebie ciężary, które w typowym układzie obciążałyby właściciela, ale mają charakter wykraczający poza zwykłe użytkowanie (np. generalny remont, znaczne ulepszenia). Jeżeli taki mechanizm stanowi istotny element porozumienia, może to sugerować, że świadczenie biorącego jest ekwiwalentem za udostępnienie rzeczy.
Przykładowo, jeżeli właściciel mieszkania oddaje je znajomemu „nieodpłatnie”, ale w zamian oczekuje przeprowadzenia kosztownego remontu, to w istocie nie chodzi o bezinteresowne użyczenie, lecz o ukrytą formę odpłatnego stosunku prawnego. W takim przypadku można rozważać zakwalifikowanie tej relacji jako umowę o dzieło, najem lub umowę nienazwaną o cechach odpłatnych.
Warto przywołać wyrok Sądu Najwyższego z 23 marca 2006 r., IV CSK 89/05, w którym wskazano:
„Dla przyjęcia, że świadczenie jednej strony jest nieodpłatne, istotne jest, aby druga strona nie otrzymywała w zamian żadnego ekwiwalentu, choćby w formie korzyści majątkowej o charakterze pośrednim. Jeżeli relacja stron polega na wymianie korzyści, trudno mówić o umowie użyczenia.”
Dlatego przy kwalifikacji danego stosunku jako użyczenia lub najmu konieczna jest analiza całości relacji stron, a nie tylko literalne brzmienie kilku postanowień umowy.
Prawa i obowiązki stron umowy użyczenia
Umowa użyczenia jest umową z natury rzeczy uproszczoną, nastawioną na zaufanie i bezinteresowną korzyść biorącego. Nie oznacza to jednak, że jest pozbawiona precyzyjnych skutków prawnych.
Po stronie biorącego do używania powstaje obowiązek korzystania z rzeczy zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem oraz zwrotu po zakończeniu umowy. Art. 712 § 1 k.c. stanowi:
„Biorący do używania obowiązany jest używać rzeczy zgodnie z jej właściwościami i przeznaczeniem. Bez zgody użyczającego nie może on oddać rzeczy osobie trzeciej do używania.”
Jeżeli biorący narusza zasady korzystania z rzeczy, używa jej w sposób sprzeczny z umową lub właściwościami, naraża ją na uszkodzenie albo oddaje do używania osobie trzeciej bez zgody użyczającego, ten ostatni może skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 716 k.c.:
„Jeżeli biorący do używania używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub właściwościami rzeczy albo zaniedbuje ją do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, użyczający może żądać zwrotu rzeczy przed upływem terminu umowy.”
Strona użyczająca nie ma natomiast tak daleko idących obowiązków jak wynajmujący przy najmie – nie ciąży na niej tak szeroki reżim odpowiedzialności za wady rzeczy, a sama umowa ma silniejszy element osobistego zaufania.
Z punktu widzenia biorącego zasadnicze znaczenie ma jego odpowiedzialność za uszkodzenie lub utratę rzeczy. Zgodnie z art. 714 k.c.:
„Biorący do używania ponosi odpowiedzialność za utratę lub uszkodzenie rzeczy, chyba że rzecz uległa utracie lub uszkodzeniu wskutek okoliczności, za które biorący nie ponosi odpowiedzialności.”
Oznacza to, że biorący odpowiada na zasadach ogólnych za szkodę wyrządzoną wskutek niewłaściwego korzystania z rzeczy, niedbalstwa lub naruszenia zasad umowy. Jeżeli jednak do uszkodzenia dojdzie np. wskutek siły wyższej, normalnego zużycia czy wady tkwiącej w rzeczy, odpowiedzialność biorącego będzie wyłączona.
Prawa i obowiązki stron umowy najmu
W odróżnieniu od umowy użyczenia, stosunek najmu jest znacznie bardziej sformalizowany i szczegółowo uregulowany. Wynika to w dużej mierze z jego gospodarczej roli oraz z potrzeby ochrony interesów obu stron – w szczególności najemcy jako zazwyczaj słabszej strony stosunku.
Po stronie wynajmującego podstawowym obowiązkiem jest wydanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz utrzymywanie jej w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Wynika to z art. 662 § 1 k.c.:
„Wynajmujący obowiązany jest wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.”
Naruszenie tego obowiązku może skutkować uprawnieniem najemcy do żądania obniżenia czynszu, usunięcia wad, a w skrajnych przypadkach – do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów.
Po stronie najemcy najważniejszym obowiązkiem jest płacenie czynszu i używanie rzeczy zgodnie z umową. Art. 669 § 1 k.c. stanowi:
„Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminach umówionych.”
Oprócz tego najemca powinien utrzymywać rzecz w należytym stanie, wykonywać drobne nakłady oraz poinformować wynajmującego o konieczności większych napraw. W przypadku rażącego naruszenia obowiązków przez najemcę wynajmujący może skorzystać z prawa wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów.
Forma umowy użyczenia i umowy najmu
Co do zasady, zarówno umowa użyczenia, jak i umowa najmu nie wymagają dla swojej ważności formy pisemnej – mogą zostać zawarte ustnie, a nawet w sposób dorozumiany. W praktyce jednak, zwłaszcza przy istotnej wartości rzeczy lub przy dłuższym okresie korzystania, brak formy pisemnej może prowadzić do znaczących trudności dowodowych.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych i użytkowych przepisy wprowadzają dodatkowo szereg wymogów związanych z formą i treścią umowy, szczególnie na gruncie ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Dla najmu lokali mieszkalnych umowa powinna być w praktyce zawarta na piśmie, aby w razie sporu możliwe było wykazanie jej treści oraz spełnienie wymogów szczególnych (np. przy tzw. najmie okazjonalnym).
Przy umowie użyczenia nie ma odrębnych ustawowych wymogów co do formy, jednak w sytuacji, gdy chodzi o użyczenie na dłuższy czas nieruchomości (np. domu, mieszkania, działki), sporządzenie pisemnej umowy jest rozsądnym zabezpieczeniem obu stron. Pomoże to m.in. w rozstrzygnięciu ewentualnych sporów dotyczących zakresu korzystania, stron umowy, ponoszenia kosztów czy okresu trwania.
Case study: bezpłatne zamieszkanie w mieszkaniu rodziców
W praktyce bardzo częstą sytuacją jest zamieszkanie pełnoletnich dzieci w mieszkaniu rodziców bez ponoszenia czynszu. W takich przypadkach powstaje pytanie, czy mamy do czynienia z umową użyczenia, czy może z innym stosunkiem prawnym.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której rodzice posiadają mieszkanie w dużym mieście, a ich syn, rozpoczynający studia, wprowadza się do tego lokalu. Nie podpisują żadnej pisemnej umowy, a rodzice nie oczekują żadnej opłaty czynszowej – syn pokrywa jedynie rachunki za media. Taki stan rzeczy trwa przez kilka lat. Po pewnym czasie dochodzi do konfliktu rodzinnego i rodzice żądają opuszczenia mieszkania.
W tej sytuacji relacja prawna między stronami powinna zostać zakwalifikowana jako umowa użyczenia. Syn korzystał z mieszkania bez wynagrodzenia, ponosząc jedynie zwykłe koszty eksploatacji. W razie sporu sądowego zasadne byłoby odwołanie się do przepisów o użyczeniu, w tym do art. 715 k.c., który reguluje kwestię wygaśnięcia umowy:
„Jeżeli czas użyczenia nie jest oznaczony, a nie wynika z przeznaczenia rzeczy, użyczający może żądać jej zwrotu w każdym czasie.”
Oznacza to, że rodzice, jako użyczający, mogliby żądać zwrotu mieszkania (opuszczenia lokalu) w każdym czasie, skoro w umowie ustnej nie określono okresu użyczenia ani nie wynikał on w sposób jednoznaczny z przeznaczenia rzeczy. W takim układzie syn nie korzysta z ochrony przysługującej najemcy na gruncie przepisów o najmie i ustawy o ochronie praw lokatorów – szczególnie w zakresie wypowiedzenia umowy i okresów ochronnych.
W orzecznictwie wielokrotnie podkreślano, że w relacjach rodzinnych i quasi-rodzinnych przeważnie mamy do czynienia z użyczeniem, a nie najmem. Przykładowo, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 kwietnia 2018 r., VI ACa 1721/16, sąd uznał, że bezpłatne udostępnienie lokalu członkowi rodziny bardziej odpowiada konstrukcji umowy użyczenia niż najmu, jeżeli brak jest przesłanek wskazujących na odpłatny charakter stosunku.
Case study: „użyczone” biuro dla zaprzyjaźnionego przedsiębiorcy
Innym częstym przypadkiem jest oddanie pomieszczeń biurowych lub magazynowych znajomemu przedsiębiorcy do używania „za darmo”, z jednoczesnym oczekiwaniem pewnych świadczeń wzajemnych, które nie są formalnie nazwane czynszem. Przykładowo, właściciel nieruchomości udostępnia znajomemu biuro bez opłat czynszowych, ale w zamian oczekuje, że znajomy będzie świadczył na jego rzecz usługi księgowe lub reklamowe.
W takiej sytuacji trudno mówić o klasycznym użyczeniu. Świadczenie usług na rzecz właściciela stanowi de facto ekwiwalent za korzystanie z lokalu. Umowa ta nabiera cech odpłatności, a tym samym może zostać zakwalifikowana jako umowa najmu (z czynszem w naturze) lub umowa nienazwana z elementami najmu i umowy o świadczenie usług.
W razie sporu np. o rozliczenia podatkowe czy o możliwość eksmisji przedsiębiorcy z lokalu, sąd zbada rzeczywistą treść porozumienia. Jeżeli stwierdzi, że po stronie korzystającego występowało świadczenie mające charakter odpowiednika czynszu, może uznać, że doszło do zawarcia umowy najmu w sensie ekonomicznym, choć nazwa umowy była inna. W konsekwencji zastosowanie znajdą przepisy o najmie, a nie o użyczeniu, co pociągnie za sobą inne skutki prawne i podatkowe.
Wypowiedzenie i wygaśnięcie umowy użyczenia a najmu
Istotną praktycznie kwestią jest różnica w sposobie zakończenia umowy użyczenia i umowy najmu. W przypadku najmu kodeks cywilny szczegółowo reguluje terminy wypowiedzenia przy najmie na czas nieoznaczony, a w odniesieniu do lokali mieszkalnych dochodzą jeszcze przepisy szczególne ustawy o ochronie praw lokatorów, przewidujące daleko idącą ochronę najemcy przed utratą dachu nad głową.
Przy umowie użyczenia przepisy są bardziej elastyczne. Jeżeli czas użyczenia oznaczono, umowa co do zasady wygasa z upływem tego terminu. Jeżeli natomiast czas użyczenia nie został oznaczony, zastosowanie znajdzie wspomniany już art. 715 k.c., zgodnie z którym użyczający może żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie, o ile z przeznaczenia rzeczy nie wynika inaczej. Oznacza to, że biorący ma zazwyczaj słabszą pozycję niż najemca – nie przysługuje mu porównywalny poziom stabilności i ochrony prawnej.
Dodatkowo, art. 716 k.c. przewiduje możliwość żądania zwrotu rzeczy przed upływem umówionego okresu, jeżeli biorący korzysta z niej niewłaściwie albo zaniedbuje ją. Taka regulacja ma charakter ochronny dla użyczającego, biorąc pod uwagę bezinteresowny charakter jego świadczenia.
W przypadku najmu wypowiedzenie jest ściślej uregulowane – zarówno co do formy, jak i przyczyn oraz terminów. W szczególności przy najmie lokali mieszkalnych wynajmujący nie może dowolnie wypowiedzieć umowy; musi stosować się do przesłanek ustawowych, a często także zachować określone terminy wypowiedzenia.
Odpowiedzialność za szkody w rzeczy przy użyczeniu i najmie
Odpowiedzialność biorącego do używania i najemcy za szkody w rzeczy również różni się, choć nie są to różnice radykalne w każdym aspekcie. Kluczowe znaczenie ma to, że w przypadku użyczenia świadczenie użyczającego ma charakter nieodpłatny, co wpływa na zakres jego obowiązków i odpowiedzialności.
Jak już wspomniano, biorący do używania ponosi odpowiedzialność za utratę lub uszkodzenie rzeczy, chyba że szkoda nastąpiła z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 714 k.c.). Przyjmuje się, że chodzi tu o odpowiedzialność na zasadzie winy – jeżeli biorący dochował należytej staranności i rzecz uległa uszkodzeniu z przyczyn od niego niezależnych, nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej.
W przypadku najmu najemca również ponosi odpowiedzialność za szkody wynikłe z naruszenia jego obowiązków, w tym niewłaściwego korzystania z rzeczy. Zgodnie z art. 675 § 1 k.c.:
„Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, chyba że rzecz uległa pogorszeniu wskutek okoliczności, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności.”
W tym zakresie regulacja jest podobna – zarówno biorący, jak i najemca odpowiadają za pogorszenie rzeczy spowodowane ich zawinionym działaniem lub zaniechaniem. Różnica tkwi przede wszystkim w szerszym katalogu obowiązków wynajmującego i najemcy oraz w tym, że najem częściej dotyczy lokali mieszkalnych, gdzie przepisy ochronne ograniczają swobodę stron.
Konsekwencje podatkowe: użyczenie czy najem?
Kwalifikacja stosunku jako użyczenia albo najmu ma również znaczenie podatkowe. Co do zasady, umowa użyczenia ma charakter nieodpłatny, co oznacza, że po stronie użyczającego nie powstaje przychód z tytułu czynszu (bo go nie ma). Jednak w określonych przypadkach organy podatkowe mogą badać, czy po stronie biorącego nie powstała tzw. nieodpłatna korzyść majątkowa podlegająca opodatkowaniu.
W szczególności w relacjach między podmiotami niepowiązanymi (np. przedsiębiorcami), gdy jeden podmiot udostępnia drugiemu lokal do korzystania bez wynagrodzenia, organy podatkowe mogą uznać, że biorący uzyskuje przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń, którego wartość odpowiada rynkowemu czynszowi najmu. Z kolei w relacjach rodzinnych przepisy podatkowe w niektórych przypadkach zwalniają takie świadczenia z opodatkowania, bądź traktują je inaczej (np. jako darowiznę).
W praktyce podatkowej pojawiają się również przypadki, w których fiskus kwestionuje „bezpłatność” danej relacji, twierdząc, że w istocie strony zawarły nieformalną umowę najmu, a wynagrodzenie jest ukryte w innych świadczeniach. Dlatego bardzo istotne jest, aby konstrukcja umowy była spójna: jeżeli wolą stron jest rzeczywiście bezpłatne użyczenie, powinno to być jasno wyrażone, a strony nie powinny kreować pozornych świadczeń wzajemnych, które w istocie pełnią funkcję czynszu.
Umowa użyczenia w praktyce – na co zwrócić uwagę przy jej sporządzaniu
Choć umowa użyczenia często jest zawierana w sposób nieformalny, to przy poważniejszych sytuacjach – zwłaszcza przy użyczeniu nieruchomości – warto sporządzić przejrzystą umowę pisemną. Powinna ona określać przede wszystkim:
– strony umowy (z pełnymi danymi identyfikacyjnymi),
– przedmiot użyczenia (dokładny opis rzeczy, np. adres lokalu, numer działki, oznaczenie pojazdu),
– cel i sposób korzystania z rzeczy,
– czas trwania umowy (oznaczony lub nieoznaczony),
– zasady ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i innych obciążeń,
– ewentualne ograniczenia w korzystaniu (zakaz podnajmu, zakaz zmian w rzeczy bez zgody),
– sposób i termin zwrotu rzeczy.
Choć przepisy nie wymagają rygorystycznie formy pisemnej, takie uregulowanie relacji znacząco zmniejsza ryzyko konfliktów i ułatwia dowodzenie swoich racji w razie sporu sądowego. W orzecznictwie podkreśla się, że przy braku umowy pisemnej ustalenie istotnych elementów stosunku prawnego bywa bardzo utrudnione, a sądy muszą odwoływać się do zeznań świadków i innych dowodów pośrednich, co wydłuża i komplikuje postępowanie.
Wybrane orzecznictwo dotyczące użyczenia i najmu
W judykaturze wielokrotnie podejmowano temat rozróżnienia między umową użyczenia a umową najmu oraz konsekwencji błędnej kwalifikacji. Oprócz przywołanych już wyroków warto wspomnieć kilka innych orzeczeń, które ilustrują praktyczne podejście sądów.
W wyroku Sądu Najwyższego z 12 lutego 2002 r., V CKN 931/00, SN podkreślił, że:
„Bezinteresowność świadczenia użyczającego jest immanentną cechą umowy użyczenia. Jeżeli w konkretnym stosunku prawnym występuje świadczenie wzajemne na rzecz użyczającego, relację stron należy co najmniej rozważyć pod kątem jej odpłatnego charakteru.”
W innym wyroku, z 8 lutego 2007 r., II CSK 474/06, Sąd Najwyższy wskazał, że:
„Zamieszkiwanie w lokalu na podstawie zgody właściciela, bez obowiązku uiszczania czynszu, co do zasady odpowiada konstrukcji umowy użyczenia, chyba że okoliczności sprawy wskazują na istnienie innych świadczeń o charakterze odpłatnym.”
Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 21 stycznia 2015 r., I ACa 1400/14, sąd uznał, że:
„Umowa zawarta między stronami, w której jedna zobowiązała się udostępnić drugiej lokal do prowadzenia działalności gospodarczej, a druga zobowiązała się do świadczenia na rzecz pierwszej usług marketingowych, nie może zostać zakwalifikowana jako klasyczne użyczenie ze względu na wyraźny element ekwiwalentności stron.”
Orzeczenia te pokazują, że sądy w praktyce bardzo starannie badają, czy rzeczywiście doszło do bezpłatnego oddania rzeczy do używania, czy też umowa ma w istocie charakter odpłatny.
Praktyczne wskazówki: kiedy stosować użyczenie, a kiedy najem?
Z perspektywy praktycznej wybór między umową użyczenia a umową najmu powinien wynikać z istoty relacji stron oraz ich rzeczywistych oczekiwań. Użyczenie jest właściwym instrumentem w szczególności w relacjach opartych na zaufaniu osobistym, w których jedna strona chce bezinteresownie umożliwić drugiej stronie korzystanie z rzeczy, bez uzyskiwania w zamian dochodu czy innej wymiernej korzyści majątkowej.
Dotyczy to przede wszystkim stosunków rodzinnych, przyjacielskich czy niektórych relacji sąsiedzkich. W takich sytuacjach użyczenie jest prostym i elastycznym narzędziem, które pozwala na szybkie i nieskomplikowane uregulowanie stanu faktycznego. Należy jednak pamiętać, że biorący ma słabszą pozycję niż najemca – użyczający może co do zasady żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie, o ile nie ustalono wyraźnie inaczej.
Najem powinien być stosowany wszędzie tam, gdzie występuje element odpłatności, a zwłaszcza w stosunkach o charakterze gospodarczym. Jeżeli właściciel oczekuje regularnego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a korzystający chce mieć stabilność prawną i ochronę wynikającą z przepisów o najmie, to wybór umowy najmu jest naturalny i bezpieczniejszy dla obu stron.
Próby „maskowania” stosunku najmu jako użyczenia – np. w celu unikania opodatkowania czy stosowania przepisów ochronnych – są ryzykowne. Zarówno sądy, jak i organy podatkowe są uprawnione do badania rzeczywistej treści stosunku prawnego i kwalifikowania go zgodnie z jego istotą, niezależnie od nazwy użytej przez strony.
Podsumowanie
Umowa użyczenia i umowa najmu należą do podstawowych narzędzi regulowania korzystania z cudzej rzeczy w prawie cywilnym. Kluczową różnicą między nimi jest odpłatność: użyczenie jest umową nieodpłatną, opartą na bezinteresowności użyczającego, podczas gdy najem ma charakter odpłatny, a wynagrodzenie dla wynajmującego przybiera formę czynszu lub innego ekwiwalentu.
W praktyce granica między tymi umowami bywa nieostra, zwłaszcza gdy pojawiają się różne formy świadczeń wzajemnych, ukrytych korzyści czy nietypowych rozwiązań. O tym, jak kwalifikować dany stosunek, decyduje rzeczywista treść umowy, a nie jej nazwa.
Dla stron kluczowe jest zrozumienie konsekwencji wyboru określonej konstrukcji prawnej: poziomu ochrony, możliwości wypowiedzenia, zakresu odpowiedzialności za wady rzeczy i szkody, a także skutków podatkowych. W sytuacjach mniej typowych, zwłaszcza w relacjach gospodarczych lub przy dużej wartości przedmiotu, warto skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem i zadbać o staranne, pisemne uregulowanie wszystkich istotnych elementów umowy.
Q&A – najczęstsze pytania dotyczące umowy użyczenia i najmu
Czy umowa użyczenia zawsze musi być bezpłatna?
Tak. Bezpłatność jest elementem konstytutywnym umowy użyczenia. Jeżeli po stronie biorącego pojawia się świadczenie stanowiące ekwiwalent za korzystanie z rzeczy (np. pieniądze, usługi, inne korzyści majątkowe), relacja przestaje być klasycznym użyczeniem i może zostać zakwalifikowana jako najem lub inna umowa odpłatna. Samo jednak ponoszenie zwykłych kosztów eksploatacyjnych (media, drobne naprawy) nie czyni umowy odpłatną.
Czy można zawrzeć umowę użyczenia ustnie?
Tak. Kodeks cywilny nie zastrzega dla umowy użyczenia żadnej szczególnej formy pod rygorem nieważności. Może być ona zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany (np. poprzez faktyczne oddanie rzeczy do używania za zgodą właściciela). Dla celów dowodowych, zwłaszcza przy użyczeniu nieruchomości lub wartościowych ruchomości, zalecana jest jednak forma pisemna.
Czy właściciel może w każdej chwili „odwołać” użyczenie i zażądać zwrotu rzeczy?
Jeżeli czas użyczenia nie został określony w umowie i nie wynika jasno z przeznaczenia rzeczy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy w każdym czasie (art. 715 k.c.). Jeżeli natomiast umówiono się na czas oznaczony, użyczający co do zasady powinien respektować ten okres, chyba że biorący korzysta z rzeczy w sposób sprzeczny z umową, właściwościami lub ją zaniedbuje – wtedy może żądać zwrotu wcześniej (art. 716 k.c.).
Czy biorący może podnająć lub udostępnić rzecz osobie trzeciej?
Co do zasady – nie bez zgody użyczającego. Zgodnie z art. 712 § 1 k.c. biorący do używania nie może oddać rzeczy osobie trzeciej do używania bez zgody użyczającego. Naruszenie tego zakazu może być podstawą do żądania zwrotu rzeczy przed czasem oraz odpowiedzialności odszkodowawczej.
Jakie koszty ponosi biorący przy umowie użyczenia?
Biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy (art. 713 k.c.), czyli typowe wydatki związane z jej eksploatacją, takie jak media przy używaniu lokalu, paliwo i eksploatacja przy korzystaniu z samochodu, drobne naprawy. Strony mogą w umowie odmiennie uregulować rozkład kosztów, ale nie powinno to prowadzić do zamaskowanej odpłatności za samo korzystanie z rzeczy.
Jaka jest różnica między użyczeniem mieszkania a najmem z punktu widzenia ochrony lokatora?
Najem lokalu mieszkalnego podlega nie tylko przepisom Kodeksu cywilnego, ale również ustawie o ochronie praw lokatorów. Przyznaje ona najemcy daleko idącą ochronę, m.in. w zakresie wypowiedzenia umowy, zakazu eksmisji w określonych okresach czy obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego w niektórych przypadkach. Przy użyczeniu lokalu te szczególne przepisy co do zasady nie mają zastosowania – biorący ma słabszą pozycję i może zostać zobowiązany do opuszczenia lokalu szybciej niż najemca.
Czy można w umowie użyczenia zastrzec „symboliczną opłatę” za korzystanie z rzeczy?
Jeżeli opłata ma charakter rzeczywiście symboliczny i nie stanowi realnego ekwiwalentu za korzystanie z rzeczy, można argumentować, że nadal mamy do czynienia z użyczeniem z pewnym udziałem biorącego w kosztach. Jednak im bardziej opłata zbliża się do rynkowego czynszu, tym większe ryzyko, że sąd lub organ podatkowy zakwalifikuje umowę jako najem. Dla przejrzystości i bezpieczeństwa prawnego w razie przewidywania choćby niewielkiego, ale regularnego czynszu lepiej posłużyć się konstrukcją najmu.
Czy użyczenie może dotyczyć tylko rzeczy, czy też np. praw?
Klasyczna umowa użyczenia, uregulowana w art. 710–719 k.c., dotyczy rzeczy. W praktyce jednak strony mogą zawierać umowy nienazwane o podobnym charakterze, odnoszące się np. do korzystania z określonych praw (jak prawo do korzystania z lokalu na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu). Wówczas do takiej umowy można odpowiednio stosować przepisy o użyczeniu, o ile nie sprzeciwia się to właściwości stosunku prawnego.
Czy właściciel odpowiada za wady rzeczy przy umowie użyczenia tak samo jak przy najmie?
Zakres odpowiedzialności użyczającego za wady rzeczy jest co do zasady węższy niż w przypadku wynajmującego. Użyczający nie pobiera wynagrodzenia, jego świadczenie ma charakter bezinteresowny, dlatego nie obciążają go wszystkie obowiązki typowe dla wynajmującego (jak obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku). Jeżeli wady były znane biorącemu lub wynikają z normalnego zużycia rzeczy, co do zasady trudno będzie przypisać użyczającemu odpowiedzialność na zasadach analogicznych jak przy najmie.
Czy można „przekształcić” umowę użyczenia w umowę najmu?
Tak, strony mogą w każdym czasie zmienić łączący je stosunek prawny. Jeżeli dotychczasowa relacja oparta na użyczeniu ma zostać przekształcona w stosunek odpłatny, strony mogą zawrzeć aneks lub nową umowę, wprowadzając obowiązek płacenia czynszu i inne postanowienia typowe dla najmu. Od momentu wprowadzenia odpłatności stosunek będzie co do zasady podlegał przepisom o najmie, a nie użyczeniu.
Czy długotrwałe, bezpłatne korzystanie z rzeczy może prowadzić do jej zasiedzenia?
Sam fakt zawarcia umowy użyczenia nie daje podstaw do zasiedzenia rzeczy przez biorącego, ponieważ korzysta on z rzeczy za zgodą właściciela i nie jest posiadaczem samoistnym. Jednak w szczególnych przypadkach, gdy z upływem czasu biorący zaczyna zachowywać się jak właściciel (np. po wyraźnym zerwaniu stosunku użyczenia, a mimo to dalszym władaniu rzeczą), można rozważać ocenę, czy doszło do przekształcenia posiadania zależnego w samoistne. Są to jednak sytuacje wyjątkowe, wymagające szczegółowej analizy faktycznej.
Czy przy użyczeniu przedsiębiorca może amortyzować środek trwały korzystając z niego nieodpłatnie?
Amortyzacji podlega co do zasady środek trwały, którego podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem i który jest wykorzystywany na potrzeby związane z jego działalnością gospodarczą. Jeżeli przedsiębiorca korzysta z rzeczy na podstawie użyczenia (a więc nie jest właścicielem), co do zasady nie może dokonywać odpisów amortyzacyjnych od tej rzeczy. Amortyzacji dokonuje właściciel, o ile spełnia pozostałe warunki podatkowe. Szczegółowa ocena wymaga jednak uwzględnienia aktualnych przepisów podatkowych i praktyki organów.
Czy biorący przy użyczeniu może domagać się zwrotu nakładów poczynionych na rzecz?
Zgodnie z art. 718 k.c., w braku odmiennej umowy, biorącemu przysługuje roszczenie o zwrot nakładów koniecznych, które poczynił na rzecz, jeżeli nie były one wynikiem jego obowiązku lub nie zostały pokryte przez korzyści z korzystania z rzeczy. Nakłady ulepszające (np. modernizacja, rozbudowa) co do zasady nie muszą być zwracane, chyba że strony umówiły się inaczej. W praktyce warto tę kwestię wyraźnie uregulować w umowie, aby uniknąć sporów po jej zakończeniu.