Zasiedzenie nieruchomości – istota instytucji i jej znaczenie praktyczne
Zasiedzenie nieruchomości to jedna z kluczowych instytucji prawa cywilnego, która pozwala na nabycie prawa własności wskutek długotrwałego, faktycznego władania rzeczą jak właściciel. W praktyce zasiedzenie stanowi narzędzie porządkujące stan prawny nieruchomości, zwłaszcza tam, gdzie doszło do rozbieżności między stanem prawnym ujawnionym w księgach wieczystych a rzeczywistym sposobem korzystania z nieruchomości.
Instytucja ta ma jednak charakter wyjątkowy, ponieważ prowadzi do przymusowego przeniesienia prawa własności z dotychczasowego właściciela na posiadacza, bez jego zgody i często bez świadomości. Z tego względu przepisy o zasiedzeniu należy interpretować ściśle, a osoba, która chce skorzystać z tej drogi nabycia prawa, musi wykazać spełnienie wszystkich ustawowych przesłanek.
Podstawy prawne zasiedzenia nieruchomości
Zasiedzenie uregulowane jest przede wszystkim w Kodeksie cywilnym. Kluczowe znaczenie mają przepisy art. 172–176 k.c.
Art. 172 § 1–2 k.c.
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 2. Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, chociażby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Art. 336 k.c.
Posiadaczem rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny) albo jak ten, komu przysługuje inne prawo rzeczowe (posiadacz zależny).
Art. 175 k.c.
Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
Znaczenie mają również przepisy dotyczące przeniesienia posiadania (art. 348–351 k.c.), doliczenia posiadania poprzednika (art. 176 k.c.), a także regulacje szczególne, np. dotyczące nieruchomości rolnych w określonych okresach historycznych.
Posiadanie samoistne jako kluczowa przesłanka zasiedzenia
Warunkiem nabycia własności przez zasiedzenie nie jest samo „korzystanie z nieruchomości”, lecz wykonywanie nad nią władztwa w taki sposób, jak czyni to właściciel. Ustawodawca określa ten sposób władztwa mianem „posiadania samoistnego”.
Posiadacz samoistny to osoba, która faktycznie włada nieruchomością z wolą wykonywania prawa własności we własnym imieniu. Oznacza to, że taka osoba nie uznaje nad sobą innego właściciela i zachowuje się tak, jakby to ona była jedynym uprawnionym podmiotem – pobiera pożytki, decyduje o sposobie korzystania, ponosi koszty utrzymania i występuje wobec osób trzecich jako właściciel.
W orzecznictwie podkreśla się, że o samoistności posiadania decyduje przede wszystkim zewnętrzny przejaw władztwa, a nie subiektywne przekonanie posiadacza. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 grudnia 2009 r., sygn. akt IV CSK 291/09, wskazał:
„O zakwalifikowaniu posiadania jako samoistnego lub zależnego decydują obiektywne okoliczności, przejawiające się w sposobie władania rzeczą. Samo przekonanie posiadacza o przysługującym mu prawie własności nie jest wystarczające.”
Należy odróżnić posiadanie samoistne od posiadania zależnego. Posiadaczem zależnym jest np. najemca, dzierżawca, użytkownik wieczysty, użytkownik, który włada nieruchomością na podstawie określonego stosunku prawnego. Tego rodzaju posiadanie, co do zasady, nie prowadzi do zasiedzenia własności nieruchomości, choć w pewnych wyjątkowych przypadkach może dojść do przekształcenia posiadania zależnego w samoistne, jeśli najemca zaczyna władać rzeczą „jak właściciel” i uzewnętrznia to wobec właściciela oraz osób trzecich.
Przykład (case study) – posiadanie samoistne a najem
Pan Jan od 20 lat mieszka w domu jednorodzinnym. Początkowo zawarł z właścicielem umowę najmu, płacił czynsz i rachunki. Po kilku latach właściciel wyjechał za granicę, kontakt się urwał, a umowa najmu wygasła. Pan Jan przestał płacić czynsz, ale nadal mieszkał w domu, przeprowadził generalny remont, ogrodził działkę, płacił podatki od nieruchomości, a wobec sąsiadów występował jako właściciel.
Jeżeli w pewnym momencie Pan Jan zaczął władać nieruchomością we własnym imieniu, nie uznając dotychczasowego właściciela i manifestując to na zewnątrz, można rozważać przekształcenie posiadania zależnego w samoistne. Okres zasiedzenia będzie jednak liczony dopiero od chwili, gdy nastąpiła ta zmiana charakteru posiadania, a nie od początku najmu.
Dobra i zła wiara posiadacza a długość terminu zasiedzenia
Kodeks cywilny rozróżnia dwie podstawowe sytuacje: gdy posiadacz jest w dobrej wierze oraz gdy jest w złej wierze. Od tej kwalifikacji zależy długość wymaganego okresu posiadania.
Posiadacz w dobrej wierze to ten, kto pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności do nieruchomości. Dobra wiara jest domniemana, co oznacza, że dopóki nie udowodni się przeciwnie, przyjmuje się, iż posiadacz jest w dobrej wierze.
W orzecznictwie wskazuje się jednak, że dobra wiara w sprawach o zasiedzenie jest rozumiana rygorystycznie. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2014 r., sygn. akt IV CSK 523/13, podkreślił:
„Dobra wiara zachodzi tylko wówczas, gdy posiadacz może w sposób usprawiedliwiony, przy dołożeniu należytej staranności, pozostawać w przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Zaniedbanie podstawowych czynności sprawdzających stan prawny wyłącza dobrą wiarę.”
Zła wiara występuje natomiast wtedy, gdy posiadacz wie albo przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem. Typowym przykładem jest sytuacja, gdy ktoś wie, że nabył nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem, ale mimo to obejmuje ją w posiadanie.
W zależności od tego, czy posiadacz jest w dobrej czy złej wierze, okres zasiedzenia wynosi odpowiednio 20 lub 30 lat. Cytowany już art. 172 k.c. stanowi:
Art. 172 k.c.
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 2. Po upływie trzydziestu lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, chociażby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Przykład – dobra wiara w praktyce
Pani Anna kupuje działkę budowlaną na podstawie aktu notarialnego od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel. Po latach okazuje się, że wpis był obarczony błędem, a rzeczywistym właścicielem był ktoś inny. Pani Anna nie miała możliwości wykrycia tego uchybienia przy zachowaniu normalnej staranności. W takiej sytuacji można przyjąć jej dobrą wiarę przy obejmowaniu działki w posiadanie.
Jeśli natomiast ktoś nabywa nieruchomość „na kartce papieru”, bez zachowania formy aktu notarialnego, wie, że transakcja jest nieważna i że nie stał się właścicielem. W takim przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze i zastosowanie znajdzie 30-letni termin zasiedzenia.
Nieprzerwane posiadanie i bieg terminu zasiedzenia
Kolejną przesłanką zasiedzenia jest posiadanie nieruchomości „nieprzerwanie” przez wymagany okres 20 lub 30 lat. Pojęcie nieprzerwanego posiadania nie oznacza, że posiadacz musi fizycznie przebywać na nieruchomości każdego dnia. Chodzi o ciągłość władztwa nad rzeczą, bez przerw, które świadczyłyby o utracie posiadania.
Na mocy art. 340 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem. Art. 345 k.c. przewiduje zaś, że posiadanie nie zostaje przerwane, jeżeli posiadacz zostaje tylko przejściowo pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą.
Zasady liczenia terminów zasiedzenia odsyłają do przepisów o przedawnieniu. Zgodnie z art. 175 k.c.:
Art. 175 k.c.
Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
Odpowiednie zastosowanie mają więc przepisy art. 118 i nast. k.c. dotyczące m.in. zawieszenia i przerwania biegu przedawnienia, z zastrzeżeniem specyfiki zasiedzenia. Co istotne, w stosunkach między osobami fizycznymi (gdy zarówno właściciel, jak i posiadacz są osobami fizycznymi), zasady zawieszenia biegu przedawnienia z uwagi na małoletniość właściciela (art. 121 pkt 1 k.c.) mają istotne znaczenie dla biegu zasiedzenia.
Doliczenie czasu posiadania poprzednika
Istotną rolę w praktyce odgrywa możliwość doliczenia do własnego okresu posiadania okresu posiadania poprzednika. Umożliwia to art. 176 k.c.
Art. 176 § 1–2 k.c.
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
§ 2. Przepisy paragrafu poprzedzającego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
W praktyce oznacza to, że jeśli np. rodzice posiadali nieruchomość przez 15 lat, a następnie zmarli, a ich dzieci przejęły faktyczne władanie nieruchomością, to dzieci mogą doliczyć okres posiadania rodziców do własnego posiadania. Dzięki temu szybciej upłynie termin zasiedzenia.
Wyrok Sądu Najwyższego dotyczący doliczenia posiadania
W wyroku z dnia 14 marca 2012 r., sygn. akt IV CSK 354/11, Sąd Najwyższy wskazał:
„Doliczenie czasu posiadania poprzednika na podstawie art. 176 k.c. jest możliwe także wtedy, gdy przeniesienie posiadania następuje w drodze dziedziczenia ustawowego lub testamentowego, o ile spadkobierca wstępuje w faktyczne władztwo nad rzeczą.”
To orzeczenie potwierdza, że w przypadku sukcesji uniwersalnej (dziedziczenia) zasadą jest możliwość kumulacji okresów posiadania, co ma istotne znaczenie dla rodzinnych nieruchomości użytkowanych od pokoleń.
Przedmiot zasiedzenia: jaka nieruchomość może zostać zasiedziana?
Przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a więc część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), jak również – na zasadach szczególnych – niektóre prawa rzeczowe związane z nieruchomościami (np. użytkowanie wieczyste, służebności gruntowe, w tym służebność drogi koniecznej w określonych sytuacjach).
Nie podlegają zasiedzeniu prawa, które z mocy ustawy są wyłączone z obrotu albo które można nabyć tylko w szczególnym trybie (np. niektóre prawa publicznoprawne). W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego zasiedzenie jest co do zasady dopuszczalne, z zastrzeżeniem pewnych historycznych ograniczeń wynikających z dawnych przepisów (np. w okresie PRL zasady zasiedzenia mienia państwowego były odmienne).
Zasiedzenie części nieruchomości i granice własności
W praktyce często dochodzi do zasiedzenia jedynie fragmentu nieruchomości – pasa ziemi, fragmentu działki, czy też terenu zajętego przez ogrodzenie lub budynek wykraczający poza granice. Możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości, o ile można ją określić w sposób dostatecznie precyzyjny (np. poprzez mapę geodezyjną i opis granic).
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 sierpnia 2013 r., sygn. akt II CSK 93/13, wskazał:
„Dopuszczalne jest zasiedzenie części nieruchomości, jeżeli część ta daje się wyodrębnić jako samodzielny przedmiot własności według kryteriów prawa rzeczowego, w szczególności gdy możliwe jest jej jednoznaczne oznaczenie w orzeczeniu sądowym.”
W sprawach o zasiedzenie części nieruchomości szczególną rolę odgrywają biegli geodeci, którzy sporządzają mapy z projektem podziału, pozwalające sądowi precyzyjnie oznaczyć zakres nabytej przez zasiedzenie własności.
Skutki upływu terminu zasiedzenia – nabycie własności ex lege
Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa (ex lege) z chwilą upływu ustawowego terminu posiadania samoistnego. Oznacza to, że orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny – potwierdza jedynie, że do nabycia doszło, a nie kreuje tego prawa.
W praktyce jednak dla bezpieczeństwa obrotu prawnego i dla ujawnienia stanu prawnego w księdze wieczystej konieczne jest uzyskanie postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Bez tego orzeczenia wpis w księdze wieczystej pozostanie niezmieniony, a dotychczasowy właściciel formalnie nadal figuruje jako uprawniony.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10, wyraźnie podkreślił:
„Nabycie własności przez zasiedzenie ma charakter pierwotny i następuje z mocy ustawy z chwilą upływu terminu zasiedzenia, zaś postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny.”
Należy jednak pamiętać, że dopóki zasiedzenie nie zostanie stwierdzone prawomocnym postanowieniem i ujawnione w księdze wieczystej, w obrocie prawnym istnieje rozbieżność między stanem prawnym (rzeczywistym) a stanem ujawnionym w rejestrach. Może to rodzić spory, zwłaszcza w sytuacji, gdy dotychczasowy właściciel lub jego spadkobiercy podejmą działania zmierzające do odzyskania nieruchomości.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia – przebieg i wymagane dowody
Proceduralnie sprawy o zasiedzenie nieruchomości rozpoznawane są w trybie nieprocesowym przez sądy rejonowe właściwe ze względu na położenie nieruchomości (art. 606 i nast. k.p.c.). Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może złożyć sam posiadacz lub jego następcy prawni (np. spadkobiercy), a także inne osoby mające interes prawny w ustaleniu własności.
We wniosku należy oznaczyć nieruchomość (najlepiej poprzez wskazanie numeru działki, obrębu, numeru księgi wieczystej), wskazać datę, z którą miało dojść do zasiedzenia, opisać sposób posiadania oraz jego ciągłość, a także wskazać dowody na poparcie twierdzeń.
W praktyce najczęściej wykorzystywane dowody to:
– dokumenty urzędowe (np. wypisy z ksiąg wieczystych, mapy, decyzje administracyjne),
– dowody ponoszenia ciężarów związanych z nieruchomością (podatki, opłaty),
– zeznania świadków, którzy mogą potwierdzić sposób korzystania z nieruchomości i czas posiadania,
– oględziny nieruchomości, dokumentacja fotograficzna,
– opinie biegłych, zwłaszcza geodetów.
Sąd bada, czy zostały spełnione ustawowe przesłanki zasiedzenia, a więc czy wnioskodawca (i ewentualnie jego poprzednicy) byli posiadaczami samoistnymi, jak długo trwało posiadanie i czy nie było przerw w jego wykonywaniu.
Udział właściciela i innych uczestników postępowania
W postępowaniu o zasiedzenie uczestnikami są nie tylko wnioskodawca i dotychczasowy właściciel, lecz także wszyscy, których praw dotyczy wynik postępowania (np. współwłaściciele, użytkownicy wieczyści, spadkobiercy zmarłego właściciela).
Jeżeli właściciel nie jest znany lub nie żyje, sąd może ustanowić kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu lub dla spadku nieobjętego. Ma to na celu zapewnienie, aby znalazł się podmiot reprezentujący interesy dotychczasowego właściciela i mógł ewentualnie kwestionować przesłanki zasiedzenia.
Przykład – postępowanie sądowe o zasiedzenie
Pan Krzysztof od 25 lat użytkuje działkę rolną, którą przejął po swoim wujku. Nie ma aktu własności, a w księdze wieczystej jako właściciel widnieje osoba zmarła kilkadziesiąt lat temu, bez ujawnionych spadkobierców. Pan Krzysztof wnosi do sądu rejonowego wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, wskazując, że działał w dobrej wierze i że doszło do zasiedzenia po 20 latach. Sąd wzywa potencjalnych spadkobierców właściciela poprzez ogłoszenia, ustanawia kuratora dla nieznanych z miejsca pobytu uczestników, przesłuchuje świadków – sąsiadów, którzy potwierdzają, że tylko Pan Krzysztof od lat uprawia działkę i czuje się jej właścicielem.
Po zbadaniu materiału dowodowego sąd może wydać postanowienie stwierdzające zasiedzenie, wskazując dokładną datę nabycia własności oraz opisując nieruchomość zgodnie z ewidencją gruntów. Na podstawie tego postanowienia możliwe jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej.
Wybrane orzeczenia sądów w sprawach o zasiedzenie nieruchomości
Orzecznictwo sądowe w zakresie zasiedzenia jest bardzo bogate i rozwija poszczególne aspekty tej instytucji. Poniżej omówiono kilka przykładowych wyroków.
Zasiedzenie a współwłasność
W wyroku z dnia 15 października 2014 r., sygn. akt II CSK 103/14, Sąd Najwyższy rozstrzygał kwestię możliwości zasiedzenia udziału we współwłasności. Stwierdził:
„Dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez współwłaściciela, jeżeli włada on nieruchomością w sposób wyłączający współposiadanie pozostałych współwłaścicieli i uzewnętrznia wolę władania rzeczą jak właściciel całości.”
Oznacza to, że współwłaściciel, który w praktyce korzysta z całej nieruchomości jak jedyny właściciel, może z czasem zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli. Warunkiem jest jednak wyraźne i długotrwałe wyłączenie ich z współposiadania oraz zamanifestowanie tego stanu.
Zasiedzenie służebności przesyłu
W kontekście zasiedzenia prawa związanego z nieruchomością warto przywołać uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008 r., sygn. akt III CZP 89/08, w której wskazano:
„Dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu.”
Choć nie dotyczy to bezpośrednio zasiedzenia własności, pokazuje szerszy kontekst, w jakim instytucja zasiedzenia funkcjonuje – także w odniesieniu do praw rzeczowych ograniczonych, takich jak służebności.
Zasiedzenie a wpis w księdze wieczystej
W wyroku z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. akt IV CSK 361/12, Sąd Najwyższy podkreślił:
„Nie jest dopuszczalne stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na rzecz osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, ponieważ zasiedzenie dotyczy nabycia własności przez osobę niebędącą dotychczasowym właścicielem.”
Oznacza to, że zasiedzenie służy wyłącznie tym, którzy nie są formalnie właścicielami. Właściciel ujawniony w księdze wieczystej nie może „zasiedzieć sam siebie”, choć może w określonych sytuacjach skorzystać z zasiedzenia innych praw (np. służebności).
Ochrona właściciela przed zasiedzeniem – możliwe działania
Z punktu widzenia dotychczasowego właściciela zasiedzenie stanowi istotne zagrożenie, jeśli przez długi czas nie interesuje się on swoją nieruchomością, pozwala innym z niej korzystać lub godzi się na stan, w którym ktoś inny włada rzeczą jak właściciel.
Aby przeciwdziałać zasiedzeniu, właściciel powinien podejmować aktywne działania zmierzające do przerwania biegu zasiedzenia – w szczególności:
– wyraźnie sprzeciwiać się samoistnemu posiadaniu innych osób,
– podejmować działania windykacyjne (np. pozew o wydanie nieruchomości),
– zawierać z posiadaczem umowy (np. najmu, dzierżawy), które przekształcają posiadanie samoistne w zależne.
Jak wskazano w jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 29 marca 2012 r., sygn. akt II CSK 401/11):
„Podjęcie przez właściciela skutecznych działań prawnych zmierzających do odzyskania władztwa nad nieruchomością przerywa bieg zasiedzenia, gdyż oznacza zakwestionowanie samoistnego charakteru posiadania.”
Brak reakcji ze strony właściciela przez wiele lat może zostać odczytany jako akceptacja stanu faktycznego, co w konsekwencji doprowadzi do utraty własności przez zasiedzenie.
Najczęstsze problemy praktyczne przy zasiedzeniu
W praktyce sądowej w sprawach o zasiedzenie pojawia się szereg problemów, które utrudniają lub wręcz uniemożliwiają stwierdzenie zasiedzenia. Do najczęstszych należą:
– trudności w wykazaniu daty rozpoczęcia posiadania samoistnego, zwłaszcza gdy upłynęło wiele lat, a brak jest dokumentów,
– spory co do charakteru posiadania (samoistne czy zależne) – np. czy strony łączyła umowa użyczenia lub nieformalna umowa z właścicielem,
– skomplikowane stosunki własnościowe, w tym wielość współwłaścicieli, brak zakończonych postępowań spadkowych,
– brak precyzyjnego oznaczenia części nieruchomości, która miałaby podlegać zasiedzeniu (brak map, niejasne granice),
– szczególne regulacje historyczne, np. dotyczące nieruchomości rolnych, mienia państwowego, reformy rolnej.
W takich sytuacjach kluczowe znaczenie ma staranne zgromadzenie dowodów, często sięgających wiele lat wstecz – zeznań świadków, starych dokumentów, zdjęć, decyzji administracyjnych. Nierzadko konieczne jest też sięganie do archiwów geodezyjnych, dawnych ksiąg wieczystych czy aktów notarialnych.
Podsumowanie – istota i rola zasiedzenia w systemie prawnym
Zasiedzenie nieruchomości jest instytucją, która z jednej strony porządkuje stan prawny – zbliżając prawo do długo utrwalonego stanu faktycznego, a z drugiej strony stanowi istotne ograniczenie prawa własności poprzez jego utratę wskutek biernej postawy właściciela.
Aby doszło do zasiedzenia, muszą zostać spełnione kumulatywnie trzy podstawowe przesłanki:
– posiadanie samoistne nieruchomości przez osobę niebędącą właścicielem,
– nieprzerwane wykonywanie tego posiadania przez określony czas (20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze),
– brak okoliczności przerywających lub zawieszających bieg zasiedzenia.
Nabycie własności następuje z mocy prawa z chwilą upływu terminu, ale w praktyce wymaga stwierdzenia przez sąd i ujawnienia w księdze wieczystej. Zarówno posiadacze, jak i właściciele powinni mieć świadomość konsekwencji długotrwałego użytkowania nieruchomości, a w razie wątpliwości – sięgać po profesjonalną pomoc prawną, zwłaszcza z uwagi na skomplikowany charakter postępowań sądowych oraz rozbudowane orzecznictwo interpretujące przepisy o zasiedzeniu.
Q&A – najczęściej zadawane pytania dotyczące zasiedzenia nieruchomości
Czy mogę zasiedzieć nieruchomość, jeśli mieszkam w niej na podstawie umowy najmu?
Co do zasady nie. Najemca jest posiadaczem zależnym – włada nieruchomością na podstawie umowy z właścicielem i uznaje jego prawo. Zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego, czyli władania „jak właściciel”. Dopiero wyraźne i trwałe przekształcenie posiadania zależnego w samoistne (np. po wygaśnięciu umowy, przy jednoczesnej odmowie uznania praw właściciela) może otwierać drogę do zasiedzenia, ale okres liczy się dopiero od tej zmiany.
Czy muszę iść do sądu, aby stać się właścicielem przez zasiedzenie?
Prawo własności nabywa się z mocy prawa z chwilą upływu terminu zasiedzenia. Jednak w praktyce, aby móc skutecznie rozporządzać nieruchomością (sprzedać ją, obciążyć hipoteką, itp.), konieczne jest sądowe stwierdzenie zasiedzenia i wpis do księgi wieczystej. Bez tego w obrocie prawnym nadal jako właściciel figuruje poprzedni właściciel.
Czy płacenie podatku od nieruchomości wystarczy do zasiedzenia?
Samo płacenie podatku nie jest wystarczające, ale stanowi istotny dowód na samoistny charakter posiadania. Pokazuje bowiem, że dana osoba zachowuje się jak właściciel, skoro ponosi ciężary publicznoprawne. Sąd bada jednak całokształt okoliczności – sposób korzystania, zakres władztwa, relacje z dotychczasowym właścicielem.
Czy mogę zasiedzieć nieruchomość należącą do gminy lub Skarbu Państwa?
Tak, co do zasady jest to możliwe, chyba że w danym okresie obowiązywały przepisy szczególne wyłączające zasiedzenie określonych kategorii mienia publicznego. Trzeba jednak dokładnie zbadać stan prawny i przepisy obowiązujące w czasie, w którym miał biec termin zasiedzenia (np. wcześniejsze ustawy ograniczające zasiedzenie mienia państwowego).
Od kiedy liczy się 20- lub 30-letni termin zasiedzenia?
Termin liczy się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Jeżeli wcześniej dana osoba była posiadaczem zależnym (np. najemcą), a dopiero później zaczęła władać jak właściciel, bieg zasiedzenia zaczyna się od momentu zmiany charakteru posiadania. Jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania (np. w drodze dziedziczenia), można doliczyć czas posiadania poprzednika.
Co przerywa bieg zasiedzenia?
Bieg zasiedzenia może zostać „przerwany” w rozumieniu odpowiedniego stosowania przepisów o przedawnieniu, przede wszystkim przez skuteczne działania właściciela zmierzające do odzyskania nieruchomości (np. wytoczenie powództwa windykacyjnego o wydanie nieruchomości). W praktyce ważne są także działania, które wykluczają samoistny charakter posiadania (np. zawarcie z posiadaczem umowy najmu).
Czy można zasiedzieć część działki, np. pas przy ogrodzeniu?
Tak, możliwe jest zasiedzenie części nieruchomości, o ile można ją dokładnie oznaczyć (np. poprzez mapę geodezyjną). W postępowaniu konieczna będzie opinia biegłego geodety, a w orzeczeniu sąd wskaże, jaką część gruntów obejmuje zasiedzenie.
Czy zasiedzenie działa „wstecz”, jeśli dopiero teraz składam wniosek do sądu?
Tak. Jeżeli wszystkie przesłanki były spełnione, własność zostaje nabyta z mocy prawa z chwilą upływu terminu (20 lub 30 lat). Sąd stwierdzając zasiedzenie wskaże tę datę, a orzeczenie ma charakter deklaratoryjny. Może więc okazać się, że formalnie stał się Pan/Pani właścicielem wiele lat temu, choć dopiero teraz sąd to potwierdzi.
Czy właściciel może „cofnąć” zasiedzenie, jeśli zorientował się po terminie?
Nie. Po upływie terminu zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci własność z mocy prawa, a nowym właścicielem staje się posiadacz samoistny. Późniejsze działania właściciela nie mogą już odwrócić skutków zasiedzenia. Może on natomiast próbować kwestionować spełnienie przesłanek zasiedzenia w toku postępowania sądowego (np. wykazywać, że posiadanie nie było samoistne lub nie trwało wystarczająco długo).
Czy warto skorzystać z pomocy prawnika w sprawie o zasiedzenie?
Z uwagi na skomplikowany charakter spraw o zasiedzenie, szczególnie w zakresie ustalenia dat, charakteru posiadania, zgromadzenia dowodów i udziału licznych uczestników postępowania, pomoc profesjonalnego pełnomocnika (adwokata lub radcy prawnego) jest zazwyczaj bardzo przydatna. Pozwala to zwiększyć szanse powodzenia postępowania i uniknąć istotnych błędów formalnych oraz dowodowych.