Znajomość zagadnień wyłaniających się na tle praktycznego stosowania umów sprzedaży nieruchomości jest niezbędna dla profesjonalnej obsługi rynku nieruchomości czy też gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i nieruchomościami jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego też niniejszy artykuł adresowany jest zarówno do osób związanych z rynkiem nieruchomości, jak również do pracowników wydziałów gospodarki nieruchomościami urzędów administracji rządowej i samorządowej.

Celem opracowania jest analiza, po pierwsze, kwestii dopuszczalności umownego i ustawowego prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości oraz jej rozwiązania, po drugie, problematyka skutków prawnych takich czynności.

Dla rzetelnego omówienia problematyki odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości i jej rozwiązania należy wskazać na występującą w polskim systemie prawnym zasadę podwójnego skutku czynności prawnych. Czynność prawna może wywołać dwa różne skutki prawne – rozporządzający (zwany również rzeczowym), gdy jej efektem jest przeniesienie, obciążenie albo zniesienie prawa majątkowego albo tez zobowiązujący (obligacyjny), jeśli po stronie osoby jej dokonującej powstaje jedynie zobowiązanie do przeniesienia, obciążenia lub zniesienia tego prawa. W systemie prawa polskiego występują także czynności prawne, które wywołują oba te skutki równocześnie i stąd nazywane są czynnościami prawnymi o podwójnym skutku, tj. zobowiązująco-rozporządzającym.

Na zobowiązująco-rozporządzający charakter umowy sprzedaży wskazuje art. 155 § 1 k.c,. stanowiący, iż: „Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły”. Jak widać z powołanego przepisu, zasada ta nie ma charakteru absolutnego, a jej działanie wyłącza szczególny przepis ustawy czy też wola stron umowy.

Przechodząc już do właściwego tematu niniejszego opracowania należy stwierdzić, iż ustanie bytu prawnego umowy nastąpić może zarówno w drodze jednostronnego oświadczenia woli jednej ze stron, jak też na mocy zgodnych oświadczeń stron umowy. W pierwszym z powołanych przypadków mamy do czynienia z odstąpieniem od umowy, wypowiedzeniem, w drugim natomiast z jej rozwiązaniem, czyli z umową rozwiązującą (actus contrarius).

Jak słusznie zauważa Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95, poz. 42): „Nie powinno (…) wywoływać wątpliwości, że umowy czysto zobowiązujące poddane są całemu reżimowi zobowiązań, przy wyrażonej przez art. 353¹ k.c. zasadzie swobody kontraktowej, w tym przepisom o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania. Przy kształtowaniu takiej umowy strony mogą korzystać ze wspomnianej swobody, w szczególności przez zastrzeżenie warunku i umownego prawa odstąpienia. Mogą też umowę taką z własnej woli rozwiązać, znosząc jej skutki bądź ex tunc, bądź ex nunc. Mają tu również zastosowanie uprawnienia wynikające z ustawowego prawa odstąpienia”. Kwestie sporne pojawiają się natomiast gdy rozważamy zastosowanie wspomnianych instytucji w umowach zobowiązujących o skutkach rzeczowych. Umową o podwójnym zobowiązująco-rozporządzającym charakterze jest z mocy art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży nieruchomości.

Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości

W uchwale 7 sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95, poz. 42), Sąd Najwyższy stwierdza, iż: „Rozwiązanie umowy, na podstawie której stosownie do art. 155 § 1 k.c. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, możliwe jest tylko wówczas, gdy nie została ona w całości wykonana, tj. w sytuacji istnienia jeszcze innych zobowiązań przyjętych przez strony w umowie”.

Uzasadnienie uchwały wskazuje na przyjęcie przez Sąd Najwyższy poglądu, według którego konstrukcja podwójnego skutku umów przenoszących własność rzutuje na dopuszczalność ich rozwiązywania. Umowy zobowiązujące podlegają reżymowi zobowiązań, dotyczy ich zatem zasada swobody umów (353¹ k.c), także w odniesieniu do możliwości ich rozwiązywania. Natomiast umowy o skutku zobowiązaniowo-rzeczowym zdeterminowane są skutkiem rzeczowym, polegającym na przejściu własności. Implikuje to bezprzedmiotowość rozwiązania takich umów z momentem ich całkowitego wykonania.

Powołana uchwała spotkała się ze sprzeciwem niektórych przedstawicieli doktryny prawa. Jednak, moim zdaniem, argumentacja użyta na jego poparcie sama winna zostać poddana krytyce.

Według S. Drozda :”Przede wszystkim niejasne jest określenie „wykonanie umowy w całości”. Jak wiadomo, na treść stosunku prawnego powołanego o życia umowa mogą składać się bardzo różne obowiązki i odpowiadające im uprawnienia. Jedne statuowane są przez same strony za pomocą zamieszczenia w umowie odpowiednich postanowień, inne wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów. Różny jest ich ciężar gatunkowy oraz stopień powiązania ze świadczeniami stron. Jak w tych wszystkich sytuacjach oceniać, kiedy umowa została wykonana w całości ? Dlaczego przypadkowa okoliczność w postaci niedopłacenia drobnego procentu umówionej ceny miałaby stronom umożliwiać rozwiązanie, natomiast jej uiszczenie miałoby tę możliwość wykluczyć?”. (S. Drozd „Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości”, Warszawa-Kraków 1974, s. 13).

Według mnie, zarzut braku precyzji odnośnie terminu „wykonania umowy w całości” należy uznać za chybiony. Nie powinna bowiem budzić dyskusji teza, iż wykonanie umowy w całości następuje z chwilą spełnienia wszystkich świadczeń na jakie ona opiewa, a więc wykonania wszystkich obowiązków, o jakich pisze powołany autor. Zatem nawet „przypadkowa okoliczność w postaci niedopłacenia drobnego procentu umówionej ceny” sprawia, iż nie można już mówić o wykonaniu umowy w całości, a tylko jej częściowym wykonaniu. I nie ma tu żadnego znaczenia, iż jedne prawa czy też obowiązki zostały expressis verbis w umowie wyrażone, podczas gdy inne wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego czy ustalonych zwyczajów. Wszystkich uprawnień i obowiązków, bez względu na źródło ich powstania, strony w chwili zawierania umowy powinny być świadome, zatem stwierdzenie czy umowa została wykonana w całości czy w części nie powinno nastręczać im nadmiernych trudności.

A zatem w świetle tak rozumianego stanowiska Sądu Najwyższego, stopień powiązań uprawnień i obowiązków ze świadczeniem głównym, ich ciężar gatunkowy pozostają bez prawnej doniosłości dla rozstrzygnięcia o możliwości rozwiązania konkretnej umowy zobowiazująco-rozporządzającej, gdyż jedynym kryterium jakim w tym przypadku należy się posługiwać jest kryterium „wykonania umowy w całości”, pojmowane w sposób powyżej wskazany.

Osobną kwestią są natomiast konsekwencje wynikające z przyjęcia takiego zapatrywania Sądu Najwyższego. Nie sposób nie zgodzić się, iż w skrajnych przypadkach niewykonanie przez jedną ze stron nawet drobnej części umówionego świadczenia czy świadczenia o drugorzędnym znaczeniu dla całości umowy może umożliwić stronom rozwiązanie umowy, natomiast jego wykonanie tej możliwości pozbawić.

Z tego tylko powodu można by kwestionować przyjęty przez Sąd Najwyższy pogląd i niewątpliwie w tym aspekcie jest on najtrudniejszy do obrony.

Wątpliwości budzi także krytyczne wobec uchwały Sądu Najwyższego podnoszenie przez S. Drozda faktu, iż: „Notariusz stosując się do treści uchwały winien uzyskać od stron rozwiązujących umowę zobowiazująco-rozporządzającą zapewnienie, że umowa ta nie została w całości wykonana. W przeciwnym razie powinien odmówić sporządzenia umowy. Nie ma natomiast możliwości ustalenia, czy zapewnienie stron nie jest kłamliwe.” (S. Drozd „Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości”, Warszawa-Kraków 1974, s. 21).

Praktyka notarialna dostarcza wielu przykładów sytuacji, w której notariusz nie jest w stanie sprawdzić informacji czy też danych przedkładanych mu przez strony umowy. Dla przykładu można wskazać tu zawieranie przed notariuszem umowy przez pełnomocnika. W celu zapobieżenia sporządzania aktu notarialnego umowy, w której stawającym byłby rzekomy pełnomocnik, posługujący się np. dokumentem odwołanego pełnomocnictwa, notariusz zamieszcza oświadczenie wiedzy stawającgo, zawierające jego zapewnienie, iż pełnomocnictwo do dnia zawarcia umowy nie zostało odwołane. Oczywistym jest, że oświadczenie takowe może być nieprawdziwe, a notariusz nie ma możliwości jego weryfikacji.

Mimo, iż nigdy nie wiadomo czy w chwili zawierania umowy przez pełnomocnika spełniona jest przesłanka jej skutecznego zawarcia (istnienie stosunku pełnomocnictwa), nie kwestionuje się zasadności zawierania umów przez pełnomocnika. Dlatego też z powodu braku całkowitej pewności co do prawdziwości oświadczeń stron w kwestii spełnienia wskazanej przez Sąd Najwyższy przesłanki rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości, nie należy odmawiać omawianej konstrukcji prawnej zasadności.

Omawiane stanowisko Sądu Najwyższego kwestionuje także A. Szpunar, pisząc, iż: „Rozwiązanie umowy jest możliwe także po jej zupełnym wykonaniu” Twierdzeniu takiemu trudno przyznać rację ze względu na jego logiczną niespójnosć. Jak słusznie zauważa Sąd Najwyższy: „Całkowite jej [umowy zobowiazująco-rozporządzającej] wykonanie sprawia, że rozwiązanie umowy staje się bezprzedmiotowe. Chociaż bowiem sama umowa zachowuje nadal swój byt prawny jako zdarzenie prawne, to jednak wygaśnięcie węzła obligacyjnego pozbawia rozwiązanie prawnego znaczenia”. Dlatego też twierdzenie, iż możliwe jest rozwiązanie wygasłego węzła prawnego wydawać się musi nielogiczne.

Ten sam autor, powołując się z kolei na praktykę prawa, zadaje pytanie o argumenty przemawiające za uznaniem za dopuszczalne rozwiązania umowy zawartej przez osoby, które z takich czy innych powodów dążą do jej rozwiązania i przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę[1]. Ponieważ, jak się można domyślać, autorowi chodzi o sytuację, w której umowa nie została w całości wykonana, należy odwołać się do argumentacji przedstawionej powyżej.

Należy ponadto zauważyć, iż niedopuszczalność rozwiązania umowy o przeniesienie własności nieruchomości nie oznacza, że niemożliwe jest już przejście własności nieruchomości z powrotem na zbywcę w wyniku nowej umowy sprzedaży, w której strony zamienią się rolami – kupujący stanie się sprzedawcą, a sprzedawca kupującym. Oczywiście można za E. Drozdem powtórzyć, iż: „Rozwiązanie umowy to nie to samo, co zawarcie takiej samej umowy ze zmienionymi rolami stron” (S. Drozd, „Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości”, op. cit., s. 12). Trudno nie zgodzić się z takim stanowiskiem, zwłaszcza, jeśli przeanalizować te dwie instytucje np. pod względem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przypadku bowiem rozwiązania umowy nie wchodzi w grę rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Nie widzę natomiast powodu, aby utrzymywać, iż działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest czymś niewłaściwym, czego należałoby za wszelką cenę unikać. Dopuszczenie natomiast możliwości rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości po jej zupełnym wykonaniu naraża nas na zarzut braku logiki, o którym była mowa wcześniej.

Ustawowe prawo odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości

Prawo odstąpienia od umowy może zostać zastrzeżone w umowie albo wynikać z ustawy.

Ustawowe prawo odstąpienia od umowy wzajemnej (a taką bez wątpienia jest umowa sprzedaży nieruchomości) statuuje art. 491 § 1 k.c, przewidując możliwość odstąpienia od umowy „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania”. Jak słusznie zauważa Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 listopada 1993 r. ,III CZP 156/93 (OSNCP 6/94) powołany artykuł „może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy umowa wzajemna nie została jeszcze wykonana”. Uchwała ta w całości podziela pogląd J.S. Piątkowskiego łącznie z uzasadnieniem, choć skrótowo ujętym (tak J. S. Piątkowski „Przeniesienie własności, (w) System prawa cywilnego, t. II, Ossolineum 1977, s. 258).

Przesłanką odstąpienia od umowy na gruncie art. 491 § 1 k.c. jest „zwłoka strony w wykonaniu zobowiązania”. Ponieważ na mocy art. 155 § 1 k.c. umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność nieruchomości na nabywcę z chwilą jej zawarcia (podwójny skutek zobowiazująco-rozporządzający), w tym zakresie powołana przesłanka nie może zostać spełniona. Jednak, jak stwierdza Sąd Najwyższy w powoływanej już uchwale 7 sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95, poz. 42): ”Przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy [w trybie art. 491 § 1 kc] stało się bezprzedmiotowe.” Zwłoka w wykonaniu zobowiązania może bowiem nastąpić po stronie nabywcy, jeśli ten zwleka z zapłatą całości lub części ceny, co powoduje możliwość odstąpienia drugiej strony od umowy w oparciu o art. 491 § 1 k.c.”.

Należy zgodzić się z A. Rudnickim, że: „…ustawowe prawo odstąpienia od umowy istnieje bez względu na to, czy umowa sprzedaży ma skutki zobowiązujące czy rzeczowe”. Dlatego trzeba przyjąć, że ustawowe prawo odstąpienia może być wykonywane także w sytuacji, kiedy przeniesienie własności już nastąpiło” (A .Rudnicki „Prawo obrotu nieruchomościami”, Warszawa 2001, s. 483). Pogląd ten nie budzi żadnych wątpliwości w doktrynie prawa.

Umowne prawo odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości

Umowne prawo odstąpienie od umowy statuują art. 395-396 k.c., stwarzając stronom możliwość zastrzeżenia w umowie , iż jednej z nich będzie w ciągu oznaczonego terminu przysługiwać umowne prawo odstąpienia od umowy, wykonywane przez oświadczenie złożone drugiej stronie.

Możliwość ustania bytu prawnego umowy wskutek jednostronnego oświadczenia woli którejkolwiek ze stron czyni umowę jak gdyby warunkową, chociaż samo zastrzeżenie nie jest warunkiem w rozumieniu art. 89 k.c. Z powyższych względów w powoływanej już uchwale 7 sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95, poz. 42) Sąd Najwyższy uznał, iż umowne prawo odstąpienia wykazuje duże podobieństwo z warunkiem rozwiązującym. Nie należy jednak, zapominać o poważnych różnicach zachodzących między tymi instytucjami, o czym przypomina A. Szpunar. Mianowicie „wykonanie umownego prawa odstąpienia działa ex tunc, podczas gdy ziszczenie się warunku nie mam mocy wstecznej (art. 90 k.c.). Panuje zgoda co do tego, że ziszczenie się warunku działa ipso iure, podczas gdy odstąpienie od umowy jest wykonaniem prawa kształtującego. Należy pamiętać, że według art. 395 § 1 k.c. niepewność co do tego, czy węzeł obligacyjny się trzyma, istnieje tylko w ciągu określonego w umowie terminu.” (A. Szpunar „Odstąpienie od umowy o przeniesienie własności nieruchomości”, op. cit., s. 17).

Podobieństwo omawianych instytucji jest jednak na tyle doniosłe, iż przepis art. 157 § 1 k.c. stanowiący, że: „Własność nieruchomości i nie może by przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu” należy odnieść także do umownego prawa odstąpienia od umowy.

Jak to już zostało wspomniane, umowa sprzedaży nieruchomości jest umową zobowiązująco-rozporządzającą. Zakaz zawierania umów warunkowych (z zastrzeżeniem umownego prawa odstąpienia) czy też ograniczonych terminem w zakresie przeniesienia własności nieruchomości dotyczy tylko skutku rzeczowego, tzn. przeniesienia własności, nie zaś treści umowy zobowiązującej. Nie budzi wątpliwości, iż zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku (umownego prawa odstąpienia) czy też terminu jest dopuszczalne. Jednak zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem czy z zastrzeżeniem terminu (umownego prawa odstąpienia) ogranicza ex lege (z mocy art. 157 k.c.) skutek sprzedaży do skutku obligacyjnego, a ponadto stwarza konieczność po ziszczeniu się warunku lub nadejściu terminu zawarcia przez strony dodatkowego porozumienia obejmującego ich bezwarunkowa zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Forma odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości oraz jej rozwiązania

Nie wdając się w skomplikowane dywagacje prawne, należy w oparciu o niepublikowane orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 1983 r., IIICRN 166/83, stwierdzić, iż odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości oraz jej rozwiązanie wymaga zachowania formy aktu notarialnego.

Oceń wpis
Leave A Comment